Privatøkonomi

Ny dom bremser lukrativ skattefinte: Arvinger får millionregning

Der er en risiko for, at forældrekøb og overdragelser af ejendomme til ens børn kan give økonomiske øretæver, viser ny dom.

Den omdiskuterede +/- 15 pct. regel er både attraktiv og populær. Men den kan ikke bruges i alle sammenhænge. Arkivfoto: Henrik Kastenskov

To børn og to børnebørn kan se frem til en ekstra skatteregning på 4,4 mio. kr. efter at have overtaget faderens og bedstefaderens ejendom på alt for favorable vilkår.

Det er resultatet af en ny dom i Østre Landsret. Dommen underkender en tidligere kendelse i Landsskatteretten og kan få konsekvenser for både forældrekøb og andre familieoverdragelser af fast ejendom.

Udgangspunktet for dommen er den udskældte +/- 15 pct. regel. Reglen betyder, at forældre kan overdrage en ejendom til børn og børnebørn til en pris, der ligger 15 pct. under den offentlige vurdering. Under det nuværende skattesystem vil den offentlige vurdering ligge langt, langt under den reelle værdi.

Hvad er særlige omstændigheder?

Der skal være såkaldt ”særlige omstændigheder”, før 15 pct.-reglen ikke kan anvendes. Disse omstændigheder er fastsat i en kendelse, som Højesteret afsagde i 2016.

De væsentlige elementer er, at parterne i en familiehandel ikke må:

  • indhente vurdering fra f.eks. en ejendomsmægler.
  • foretage belåning for køber, som overstiger handelsprisen, og at realkreditbelåning formentlig kun må udgøre 80 pct.
  • foretage testamentariske eller formuemæssige dispositioner i familien, der indikerer, at parterne reelt lægger en anden handelsværdi til grund,

Om der er særlige omstændigheder eller ej, skal afgøres fra ejendom til ejendom.

Reglen bruges i stort omfang ved forældrekøb. Den lave vurdering kombineret med rabatten på 15 pct. betyder, at børnene kan score en betydelig skattefri gevinst, når de selv sælger til markedspris. Reglen kan dog ikke bruges, hvis der er tale om såkaldt ”særlige omstændigheder”.

Sagen handler om en far/bedstefar, der i september 2015, købte en udlejningsejendom med et større antal lejligheder for 62 mio. kr. Tanken var, at ejendommen skulle være et ”familiehus”, hvor hans børn og børnebørn skulle kunne bo med deres familier.

Allerede tre måneder efter købet solgte manden ejendommen videre til sine to børn og børnebørn. Salget skete til en pris på 32,2 mio. kr. Den pris var præcist 85 pct. af den seneste offentlige vurdering for ejendommen. Prisen holdt sig derfor fint indenfor 15 pct.-reglen.

Den måde at gøre det op på holdt ikke, mente skattemyndighederne. Ejendommen var købt for næsten det dobbelte samtidig med, at de offentlige ejendomsvurderinger er suspenderet. Det betegnes som en særlig omstændighed.

Familien fik medhold i Landsskatteretten. Den kendelse er nu fejet af bordet af Landsretten, og det kan få konsekvenser for andre familier, der vil benytte reglerne - eksempelvis ved forældrekøb.

Dommen har principiel karakter, mener Henning Boye Hansen, der er chefkonsulent hos revisionsselskabet, BDO.

»Den er principiel derved, at det nu også i forhold til gaveoverdragelser er fastslået, at der ikke består et retskrav på altid at kunne bruge +/- 15 pct. reglen. Tidligere var det kun fastslået i forhold til arveoverdragelser,« siger Henning Boye Hansen.

Når værdien af ejendommen stiger fra 32 mio. til 62 mio. kr. udløser det en betydelig større arveafgift. Det betyder, at de fire skal betale ialt 4.419.500 kr. i afgift. dertil skal lægges renter helt tilbage fra 2016.

Læs også
Top job