Boligejere i de store byer risikerer et nej til at omlægge boliglånet
Boligejerne i de store byer kan få sig en grim overraskelse, hvis de vil konvertere skråt, som det hedder.
Kurserne på boliglån med fast rente er nu så lave, at det i høj grad giver mening at omlægge dem til et rentetilpasningslån.
Fordelen er, at både restgæld og ydelse falder på én gang. For boligejere med 0,5 pct.-lån er der tale om rekordstore gevinster.
Men boligejerne i de store byer kan få sig en grim overraskelse, hvis de vil konvertere skråt, som det hedder, når man udskifter et fastrente-lån med et rentetilpasningslån.
»Det er ikke alle, der kan få lov til at lave en skrå konvertering,« fastslår Spar Nords chefanalytiker Martin Lundholm.
Boligkøbere i de byer, der er defineret som vækstområder er ramt af to forskellige stramninger, der bl.a. betyder, at de ikke automatisk kan forvente at få deres drømmelån.
- Den ene er Vækstvejledningen, der rammer alle med en gældsfaktor over 4 eller 5. Gældsfaktor er et udtryk for, hvor stor en del gælden udgør i forhold til husstandens indkomst. Er den 4, skal formuen stadig være positiv, hvis boligpriserne falder med 10 pct. Er gældsgraden 5, skal man kunne klare et prisfald på 25 pct.
- Derudover er der Bekendtgørelsen om god skik, der gælder for alle boligejere med en gældsfaktor større end 4 og en belåningsgrad på mere end 60 pct. De kan kun vælge mellem de såkaldt sikre låntyper, dvs. fast rente med eller uden afdrag eller F5-lån med afdrag.
Kan man ikke det, er der lukket for afdragsfrie flekslån.
Det er den seneste tids massive kursfald, der har åbnet for nogle nye konverteringsmuligheder. Renterne på lån med lang løbetid er steget langt mere relativt set end renten på flekslån. Selv restgælden på 20-årige lån kan skæres markant ned nu.
Udviklingen er overraskende, og det kan udnyttes, mener Martin Lundholm. Han har regnet på konsekvenserne af at udskifte et lån med fast rente til et F-kortlån, som det kaldes i Totalkredit.
Lånet er det suverænt billigste i øjeblikket, men der er en vis risiko ved det, da det får ny rente hvert halve år.
»Det er ikke hver dag, at man skattefrit kan reducere sin gæld med 16 pct. og samtidig sænke sin månedlige ydelse,« konstaterer Martin Lundholm.
På et 20-årigt lån på 2 mio. kr., kan man slå knap 250.000 kr. af restgælden. Størst gevinst er der, hvis man har et 30-årigt afdragsfrit 0,5 pct.-lån. Så hugger man 317.000 kr. af restgælden.
Det er vigtigt at være opmærksom på, at der er omkostninger forbundet med omlægningen, og at bidragssatsen er højere på rentetilpasningslån.
»Men det ændrer ikke på billedet af en yderst mærkbar økonomisk gevinst fra den ene dag til den anden. Om det kan betale sig i sidste ende, er langt mere usikkert, og netop usikkerheden er en uundgåelig følgesvend, hvis man vælger at konvertere skråt,« siger Martin Lundholm.
For nogle boligejere er der sikker gevinst. Det er de, der har planer om at sælge indenfor nogle få år. For dem giver det mening at omlægge til et F3-lån. Dermed indkasserer de kursgevinsten, og gældsfaktoren falder. Det stiller dem i en langt bedre situation, hvis de vil købe ny bolig i en af de store byer.
