Ikke set siden finanskrisen: Boligmarkedet nærmer sig historisk højdepunkt

Det er tæt på, at en af rekorderne fra finanskrisen bliver slået på boligmarkedet.

Prisen på ejerlejligheder er steget så meget i København, at det sammenholdt med de stigende renter har sendt de samlede boligomkostninger kraftigt i vejret.

Kun en gang tidligere - i løbet af foråret og sommeren 2006 - har boligbyrden inkl. afdrag været højere, end den er nu.

»Vi er på markedet for ejerlejligheder i København blot et mulehår fra topniveauerne før finanskrisen. Så mens boligmarkedet på landsplan ikke ser anstrengt ud rent prismæssigt, kan der være grund til bekymringer i de dyreste dele af boligmarkedet,« siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.

Boligbyrden er et udtryk for boligomkostningerne i forhold til familiernes disponible indkomst. Boligomkostningerne omfatter renteudgifter på boliglån og realkreditlån samt boligskatter.

Op til finanskrisen toppede boligbyrden inkl. afdrag, som også kaldes afdragsbyrden, for københavnske ejerlejligheder, da den i seks måneder i 2006 var 58-62 pct. over det historiske gennemsnit. Siden coronapandemien gjorde sit indtog, er den skudt voldsomt i vejret og er nu 57,5 pct. over det historiske gennemsnit.

Det viser beregninger fra Danske Banks realkreditselskab, Realkredit Danmark, som peger på, at parcelhusmarkedet i vækstområderne også begynder at se dyrt ud.

»Markedet er ekstra udsat som følge af den seneste tids betydelige rentestigninger, og renteudviklingen synes at udgøre en væsentlig risiko i forhold til at sende boligpriserne i bakgear i vækstområderne over de kommende år,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

I Jyske Bank har bankens økonom også bemærket den nærmest historisk høje afdragsbyrde.

»Det vidner jo med al tydelighed om, at buen på boligmarkedet er strammet til. Det skal man være meget opmærksom på, hvis man er på vej til at købe en ejerlejlighed i de større byer og især i København,« siger Mikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank.

Ifølge Realkredit Danmark gør den høje inflation det svært for førstegangskøbere at komme ind på boligmarkedet, og de stigende renter og boligpriser betyder, at realkreditselskabet forventer, at priserne snart begynder at falde.

»Vi venter en yderligere opbremsning på boligmarkedet, og vi vil efter alt at dømme se mindre fald i boligpriserne senere i år og ind i 2023,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Jyske Bank regner også med, at priserne på lejligheder i byerne falder til næste år.

»Allerede nu ser vi færre handler, lidt større afslag og et udbud, som stiger lidt. Men netop udbuddet er jokeren, fordi det er så ufatteligt lavt. Det gør, at vi ikke ser det fulde udbytte af de stigende renter,« siger Mikkel Høegh.

Han vurderer, at vi befinder os i en periode, hvor købere og sælgere prøver hinanden lidt af.

»Sælgere forsøger at sælge til det velkendte, høje prisniveau, men priserne skal nok snart lidt ned i nogle områder af landet og især på markedet for lejligheder,« siger Mikkel Høegh.

Realkredit Danmark forventer, at huse på landsplan i gennemsnit vil falde 1 pct. i pris næste år. Realkreditselskabet har grundet den store usikkerhed ingen prognose for delmængder af det samlede marked, men forventer dog, at priserne vil falde mere i vækstområderne.

Set i lyset af de seneste års kraftige prisstigninger vil det ikke volde problemer, vurderer Christian Hilligsøe Heinig.

»Overordnet set er boligejerne godt polstret til modvind. De har modsat tiden før finanskrisen ikke levet over evne,« siger han.