Rentestigninger gør ondt: Boligejere risikerer at blive låst til flekslånet
Den højere rente kan ramme flekslånere på to måder.
Flekslån er stadig billigst, men risikoen for kurstab eller indlåsning er nu en realitet.
Det skyldes det, der efterhånden begynder at ligne et rentemareridt. Flere ubehagelige milepæle er passeret.
Renten på det populære F5-lån har passeret 1,5 pct., og renten på F10-lånet har rundet 2 pct.
Højere rente er udtryk for, at kurserne bag lånet falder. Lavere rente er udtryk for stigende kurser, og det er i det tilfælde, kursfælden kan klappe. Et flekslån kan i modsætning til obligationslån ikke indfries til kurs 100, kun til dagskursen.
Flere økonomer mener, at den nuværende høje boligrente er midlertidig og vil falde igen. Det vil ske, hvis den tårnhøje inflation stabiliserer sig.
Her kommer et teoretisk og meget forenklet eksempel på konsekvenserne. Vi siger, at kursen på optagelsestidspunktet er 100 på et F5-lån på 1 mio. kr. Efter to et halvt år er man nødt til at sælge. I mellemtiden er renten faldet, og kursen 102.
Det betyder, at det vil koste 1.020.000 kr. at indfri - altså 20.000 kr. mere end på optagelsestidspunktet.
Problemstillingen er ikke teoretisk. Da renterne for alvor begyndte at falde for nogle år siden, blev mange boligejere og andelsboligforeninger med F10-lån fanget i overkurser og reelt bundet. De måtte derfor konstatere, at alle andre kunne nyde godt af de markant faldende renter.
Jo længere der er mellem refinansieringen af et flekslån, desto større er risikoen for indlåsning. For et et flekslån vil risikoen være størst midtvejs. Derefter vil kursen gradvist bevæge sig mod optagelseskursen.
Den seneste tids rentestigninger betyder, at boligejere med eksisterende flekslån kan indfri dem til en lavere kurs. Men sker det i forbindelse med en konvertering, skal der betales skat af kursgevinsten. Sker indfrielsen i forbindelse med salg, er gevinsten derimod skattefri.
