Gevinsten ved 20-årige boliglån udvandes: Startgælden er blevet for høj
Det koster dyrt for de lånere, der vil have 20-årige boliglån, at 2,5 pct.-lånet stadig ikke er åbnet.
Man kan næppe kalde det en god forretning, hvis man køber en energivenlig bil og samtidig er nødt til at køre længere.
Sådan er situationen for de boligejere eller købere, der vil have et boliglån med 20 års løbetid. Lånene blev usædvanlig populære i den hektiske periode, hvor renterne bare faldt og faldt. På et tidspunkt kunne man få et 20-årigt lån til en rente på et rundt 0.
I dag er renten 2 pct., men den burde være højere. Et nyt 2,5 pct.-lån ville sagtens kunne holde sig under kurs 100 og dermed være i spil. Faktisk ville kursen ligge et pænt stykke under 100.
»Det store kurstab svarer til en noget højere effektiv rente end den pålydende rente på 2 pct. Der skal betales 2 pct. af en noget højere restgæld end ellers. Den lavere kurs udvander fordelen ved lånet – og giver en betydelig kursrisiko,« fastslår Christian Hilligsøe Heinig, der er cheføkonom i Realkredit Danmark.
Eneste alternativ i dag er altså 2 pct.-lånet, og i samme øjeblik man optager det, får man en ekstra høj gæld.
Kursen på 2 pct.-lånet ligger omkring 93. Det betyder helt forenklet stillet op, at man ved at låne 1 mio. kr. får en obligationsrestgæld på ca. 1.075.000 kr. Og det er obligationsrestgælden, der skal betales tilbage - ikke hovedstolen.
Så godt nok kommer man til at afdrage hurtigere. Men det er et større beløb, der skal afdrages på.
Den lavere kurs udvander fordelen ved lånet – og giver en betydelig kursrisiko.Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom, Realkredit Danmark
Realkreditinstitutterne har siden nytår sprøjtet nye obligationsserier ud, og det har skabt en masse små serier. Det øger risikoen for, at lånerne bliver låst. Det betyder, at de 30-årige lån også er ramt, og det har fået den konsekvens, at realkreditinstitutterne holder igen.
Senest har Totalkredit undladt at udstede et 3,5 pct.-lån med 30 års afdragsfrihed, selv om kursen er til det - så rigeligt endda.
Risikoen for helt små serier er langt større for de 20-årige lån, og alene af den grund kan boligejerne blive tvunget til at vælge 20-årige lån med stort kurstab.
Beholdes lånet til udløb, er skaden begrænset, men vil man flytte i en periode, hvor kurserne stiger igen, indkasserer man et kurstab.
