Risikovillige boligejere har en fest: Men de betaler selv regningen
At konvertere flittigt er dyrt. Der skal betales omkostninger hver gang.
De friske og risikovillige boligejere har en fest i øjeblikket.
Det er de boligejere, der allerede lagde om, da renten steg til 2 pct. Nu hugger de til igen.
I de senere år er der kommet flere hardcore boligejere. De lægger om, så snart kurserne på deres lån falder 10 point. De tager turen én gang til og udskifter nu deres 2 pct.-lån med et et 3,5- eller 4 pct.-lån.
Mekanismen er denne i grove træk. Da de udskiftede deres 1 pct.- med et 2-pct.-lån skar de 100.000 kr. af en gæld på 1 mio. kr. Det betyder, at gælden faldt til 900.000 kr. Nu indfrier de igen og får en gevinst på 90.000 kr. Deres gæld er altså 810.000 kr.
I dette forsimplede regnestykke er omkostninger ikke medtaget.
De, der har ventet, kan få samme gevinst, men bare i ét hug.
At de friske boligejere er i gang igen, kan tydeligt mærkes, fordi der i øjeblikket er mange indfrielser af 2 pct.-lån, konstaterer Jyske Markets.
Kursen på 2 pct.-lånet med 10 års afdragsfrie år er helt nede i 82. Dermed er vejen banet for en ny konvertering ikke mindst efter, at Nordea Kredit mandag åbnede for en ny 5 pct.-obligation.
»Det må formodes at være de mest aggressive låntagere, så på den baggrund kommer det ikke som nogen stor overraskelse,« skriver Jyske Markets.
Hos Realkredit Danmark har man ikke data for, hvordan det ser ud blandt instituttets kunder.
»Det er ikke noget, vi har frisk datatræk på, men det vil i så fald ikke være overraskende set i lyset af, at man i øjeblikket kan indfri et 2 pct.-lån med afdrag til i omegnen af kurs 85,« siger Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.
Realkredit Danmark har tidligere argumenteret for, at hvis man overvejede at lave en omlægning for at skære i restgælden, så burde der være noget valuta for pengene og gerne med en restgældsreduktion på i omegnen af 10 pct. eller mere.
»Dette pejlemærke er vi kommet pænt forbi, og faktisk er det sådan, at selv låntagere med 2,5 pct.-lån nu opfylder dette kriterie. Ser man på 2,5 pct. med afdrag, kan det i skrivende stund indfris til i omegnen af kurs 88,7,« oplyser Christian Hilligsøe Heinig.
De, der har opkonverteret fra 1 til 2 pct. og nu igen omlægger, har ikke nødvendigvis timet det bedre end de, der har ventet.Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom, Realkredit Danmark
Kurserne er blevet ved med at falde - også på lån med meget lav rente. I øjeblikket kan man indfri 1 pct.-lånet med 10 års afdragsfrihed til en kurs på 72,7.
Men at konvertere hyppigt er ikke nødvendigvis den bedste forretning.
»De, der har opkonverteret fra 1 til 2 pct. og nu igen omlægger, har ikke nødvendigvis timet det bedre end de, der har ventet. Faktisk har sidstnævnte sparet omlægningsomkostninger i forhold til de låntagere, som omlægger ved kortere udsving i kuponrenterne,« fastslår Christian Hilligsøe Heinig.
Hos alle realkreditinstitutter opfordrer man kunderne til nøje at overveje, hvornår de konverterer fra lav til en højere kuponrente. Øvelsen er spekulativ og får den månedlige ydelse til at stige markant.
