Perfekt timing: Boligejere i de dyreste områder får permanent skatterabat

Boligejere i de allerdyreste områder får snart en skatterabat, der på længere sigt kan blive gylden. Det er konsekvensen af, at boligpriserne toppede i 2022.

Forklaringen er, at den nye boligskattereformen træder i kraft den 1. januar 2024 . Den skal sikre, at boligerne i højere grad beskattes efter den reelle værdi og ikke den forældede offentlige vurdering, som bruges i dag.

Reformen rammer derfor boligejere i de dyre områder hårdest. Men de kommer til at betale præcist det samme som nu. De får nemlig tildelt en såkaldt skatterabat, der ligger fast og er permanent, indtil boligen sælges.

Rabatten, der gives fra 2024, beregnes efter de rekordhøje boligpriser i 2022. Det kan blive guld værd for de pågældende, hvis priserne falder. Rabatten ligger nemlig fast og bliver altså hverken sat op eller ned.

Nordea Kredit har for Finans regnet på konsekvenserne. Udgangspunktet er en bolig, der i 2022 blev vurderet til at være 6,9 mio. kr. værd. Grundværdien er 4,1 mio. kr.

Før man betaler sin boligskat, skal der lige trækkes 20 pct. fra. Det kaldes ”forsigtighedsprincippet”. Det er indført for at give vurderingerne mere elastik, for priserne bevæger sig jo hele tiden.

Man trækker 20 pct. fra både bolig- og grundværdien. Det betyder i dette tilfælde, at boligen skal beskattes af en værdi på 5,5 mio. kr og grunden 3,3 mio. kr.

Dermed bliver den samlede boligskat 46.520 kr. om året. Nu betales blot 31.620 kr. Det er en forskel på 14.900 kr.

Da en af forudsætningerne for skatteaftalen er, at ingen må komme til at betale mere end nu, får den pågældende boligejer altså en skatterabat på 14.900 kr.

Hvis prisen var lavere, ville rabatten blive mindre. Nordea tager her udgangspunkt i, at prisen på samme bolig er faldet til 5,5 mio. kr., og at grundprisen også har fået et hak nedad. I dette tilfælde bliver rabatten 9.007 kr.

»Hvis man antager, at priserne falder fra nu af og i 2023, kan boligejerne være godt tilfredse med, at skatterabatten beregnes på baggrund af 2022-vurderingen og ikke en spritny 2024-vurdering. De høje priser i 2022 resulterer nemlig i en højere skatterabat,« siger Lise Nytoft Bergmann, der er chefanalytiker i Nordea Kredit.

Timingen er dermed perfekt for boligejere, der har udsigt til stigende boligskatter som følge af overgangen til det nye beskatningssystem.

Det drejer sig først om fremmest om ejere af lejligheder over hele landet, mens ejere af boliger i Frederiksberg, Gentofte, Fanø, Hjørring, Læsø, Samsø, Aabenraa og Aalborg også har udsigt til en skatterabat.

»Det dejlige ved skatterabatten er, at den er endelig forstået på den måde, at den fastfryses i kroner, så boligejerne kan fratrække det samme beløb, så længe de selv bor i ejendommen,« mener Lise Nytoft Bergmann.

Det bliver umuligt at komme til at betale en skat, der 100 pct. følger den aktuelle prisudvikling, fastslår Henning Boye Hansen, der er chefkonsulent hos revisionsselskabet BDO.

»Når priserne stiger, betaler vi boligskatter af for lave værdier. Når priserne falder, betaler vi af for høje værdier. Det er konsekvensen af, at skatterne beregnes på grundlag af to år gamle vurderinger,« siger Henning Boye Hansen.

Den særlige regel om, at boligejere kun skal betale skat af 80 pct. af vurderingen, minimerer skaderne, mener han.

»Det kommer til at betyde, at der i nedgangstider trods alt ikke betales skatter af en værdi, der er højere end handelsværdien.«

Forskydningerne i vurderingen i forhold til priserne er et vilkår, man er nødt til at leve med. På længere sigt vil det ikke få den store betydning, mener Lise Nytoft Bergmann.

»Over tid kommer pengene til at passe. Beskatningen i op- og nedadgående retning kommer bare med en vis forsinkelse,« fastslår hun.

Man kan altså godt i nogle år blive beskattet af en vurdering, der er højere end ejendommens værdi. I andre år vil man blive beskattet af en lavere vurdering, når priserne igen begynder at stige.

»Det tror jeg ikke, kan være anderledes, hvis man ønsker at udarbejde vurderingerne på baggrund af højkvalitetsdata, der ofte tager lang tid at indsamle og validere,« mener Lise Nytoft Bergmann.

Skattereformen er udformet på den måde, at alle der ejer deres bolig før 1. januar 2024 ikke kommer til at betale mere end nu.

Til gengæld kommer køberne efter den dato til at betale skat efter de nye regler. Det ventes i sig selv at lægge pres på priserne i de dyre områder både før og umiddelbart efter, reformen er trådt i kraft.

Køber man efter 2024, får man ingen skatterabat.

Det ventes, at to tredjedele af alle boligejere skal betale mindre. Lidt over 700.000 af dem har faktisk betalt for meget i boligskatter i 10 år. De står til at få sammenlagt 14 mia. kr. tilbage.

Kun en brøkdel af dem har fået penge tilbage ifølge Henning Boye Hansen, der er i løbende kontakt med Vurderingsstyrelsen.

En forudsætning for hele skattereformen er, at alle ejendomme får en ny vurdering. Det ligger dog fast allerede nu, at langt fra alle vil få det, før skattereformen træder i kraft.

I 2021 blev der udsendt vurderinger for 51.519 ejendomme. I første halvdel af 2022 blev der udsendt vurderinger for 94.382 ejendomme. Det svarer til knap 9 pct. af samtlige ejendomme, og der sendes med meget stor sandsynlighed ikke flere vurderinger ud i år. Der mangler med andre ord 91 pct.

Der var pr. september i år udsendt afgørelser om tilbagebetaling for 51.450 ejendomme.

Den sidste tredjedel af boligejerne kan se frem til, at vurderingen af deres bolig bliver væsentligt højere, når reformen er indført. De kommer ikke til at betale mere her og nu på grund af rabatten, der altså ligger fast, uanset hvilken værdi deres bolig vurderes til at have her og nu.