Historisk prisfald: Derfor kan det blive endnu værre

Tirsdag den 8. november blev dagen, da ejeren af en gennemsnitslejlighed i København kunne konstatere, at den var blevet 316.000 kr. mindre værd siden pristoppen i maj.

Det blev også dagen, hvor økonomerne stod i kø med dystre meldinger, efter at Boligsiden offentliggjorde nye salgstal. De viste, at ejerlejlighedsmarkedet er hårdt ramt. Salget er halveret i forhold til tiden før corona-pandemien, og priserne er faldet med 7,3 pct. siden maj.

Og prisfaldene, der nærmer sig finanskrise-niveau, er langtfra slut. Det er der primært tre grunde til:

• Siden januar er den 30-årige rente steget fra ca. 1,5 pct. til 6 pct. Den betydelige modvind til boligmarkedet vil næppe forsvinde, når vi ser ind i 2023. Renteændringer i sig selv virker med en vis forsinkelse, fastslår Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig. Der går typisk mellem et og to år, før effekten er slået fuldt igennem på boligmarkedet.

• Ifølge Sydbanks cheføkonom Søren Kristensen kan priserne falde yderligere 5 pct. og 10 pct. I København og i Nordsjælland bliver det sandsynligvis værre. Her er boligpriserne løbet fra indkomsterne i et omfang, der ikke er set siden finanskrisen. Her kan priserne sagtens lande 20 pct. lavere, end da de toppede.

• Den kommende boligskattereform begynder også at spille ind, mener Bo Sandberg, der er cheføkonom hos DI. Han mener, at reformen, der træder i kraft den 1. januar 2024, allerede kan mærkes. Reformen vil øge skatten for dem, der køber bolig efter den dato. Det værste er dog, at der er betydelig usikkerhed om reformen. Kun et fåtal af ejerlejlighederne vil nå at få en vurdering, inden skattereformen træder i kraft.

De fleste prognoser peger på, at boligpriserne vil falde med i omegnen af 10 pct. fra pristoppen frem mod udgangen af 2023. Men hvis man tager udgangspunkt i de nye tal fra Boligsiden og de mange prognoser, der peger på et gennemsnitligt prisfald på 6 pct. for hele 2023, mangler der endnu et prisfald på omtrent 5-6 pct., påpeger Christian Hilligsøe Heinig.

Men risikoen for yderligere fald er stor.

»Usikkerheden om prognoser er dog mere end stor for tiden, og i sidste ende vil meget også afhænge af, hvorvidt rentetoppen er ved at være nået og varigheden af den ventede vækstnedtur i økonomien,« skriver Christian Hilligsøe Heinig i en kommentar til de nye tal.

Priserne på ejerlejligheder i København er faldet 1,4 pct. på månedsbasis og er nu nede med 7,3 pct. siden pristoppen i maj. Dermed er der skåret godt 315.000 kr. af handelsprisen på en ejerlejlighed på 80 kvm.

Det er et voldsomt prisfald i en historisk sammenhæng, men overgår dog ikke prisfaldet, vi så på markedet for ejerlejligheder i forbindelse med finanskrisen. Dengang faldt priserne i Region Hovedstaden med voldsomme 15 pct. på blot tre måneder.

Ejerlejlighedsmarkedet er på rekordtid skiftet fra at være sælgers til købers marked, og køberne har usædvanligt gode kort på hånden, mener Nykredits chefanalytiker Mira Lie Nielsen.

Hun tror derfor på markante prisfald på ejerlejligheder.