Boligejere kan spare tusindvis af kroner ved hemmelig manøvre: Sig farvel og goddag til det samme lån

Boligejere kan lige så nemt som at klø sig i nakken skære en stor luns af prisen på deres realkreditlån.

Der findes nemlig en overset låneomlægning, som boligejere med et fastforrentet lån med fordel kan anvende, hvis de har tænkt sig at beholde lånet.

Og selvom det lyder mærkeligt, kommer gevinsten i hus ved at opsige det eksisterende lån for sekundet efter at optage det igen.

»Hvis man gerne vil beholde den lave rente, er der mulighed for at optimere sin bidragssats ved at foretage denne omlægning,« siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark. 

Omlægningsmanøvren er relevant for danskere med et fastforrentet lån med en lav rente og en høj gældsfaktor – som altså skylder tæt ved de tilladte 80 pct. af boligens aktuelle værdi.

De kan konvertere til nøjagtigt det samme lån og mindske bidragssatsen.

Det skyldes, at de stigende renter har fået kursen på realkreditlånet til at falde så meget, at kunderne i stedet for at have et lån, som udgør 80 pct. af boligens værdi, får et lån, som udgør 60 pct. af værdien. Og så falder prisen på realkreditlånet - bidragssatsen - markant.

»Hvis jeg havde en 80 procents belåning og ønskede at beholde det fastforrentede lån i stedet for at lave en restgældsreduktion, ville jeg foretage denne manøvre og betale mindre i bidragssats resten af løbetiden,« siger Mikael Mogensen, cheføkonom i Mybanker.

Han vurderer, at denne omlægningsmanøvre primært er relevant for kunder med fastforrentede lån med en rente på 0,5, 1 eller 1,5 pct.

Mybanker har for Finans regnet på, hvor mange penge en boligejer kan spare ved at lægge sit fastforrentede lån om til det samme lån. Her gælder det om at holde tungen lige i munden: 

Vi tager udgangspunkt i en boligejer, som købte et hus til 2,5 mio. kr. og optog et fastforrentet lån på 2 mio. kr. i kurs 100 svarende til 80 pct. af købsprisen.

Siden købet er renterne steget. Det betyder, at kursen bag boligejerens lån er faldet til 75. Det svarer til, at værdien af gælden er faldet til 1,5 mio. kr. Boligens værdi antages fortsat at være 2,5 mio. kr., og dermed udgør gælden nu ”blot” 60 pct. af boligens værdi og vupti: Boligejeren får en lavere bidragssats.

Helt konkret kan en kunde i Realkredit Danmark ifølge Mybanker spare 8.966 kr. om året i bidragssats ved at opsige det eksisterende lån og optage det selvsamme lån igen. Kunder i Jyske Realkreditkredit og Totalkredit kan spare tilsvarende beløb.

»Det er en interessant mulighed for de boligejere, som ikke opkonverterer. Det nye og det gamle lån er helt ens – samme obligation, samme obligationsrestgæld og samme rente, men med lavere bidragssats,« siger Mikael Mogensen.

Der er selvfølgelig en række omkostninger forbundet med at ændre lånet. Mybanker har beregnet, at Realkredit Danmark kræver 8.150 kr. i gebyrer for omlægningen. Staten vil selvfølgelig også have lidt penge i form af en tinglysningsafgift på 1.730 kr. I alt koster manøvren 9.880 kr. 

Der kommer altså til at gå lidt over et år, før gevinsten ved at opsige og optage samme lån giver et overskud ved et lån på 2 mio. kr.

Mybankers cheføkonom peger dog på, at omkostningerne kan være tjent ind noget før.

»Hvis en bank er interesseret i at beholde en god kunde, er der altid mulighed for at forhandle sig frem til en rabat. Det gælder i Danske Bank som i andre banker. Og så er udgifterne forbundet med lånemanøvren hurtigt hentet ind igen,« siger Mikael Mogensen.

Jyske Bank oplyser, at dens kunder også vil kunne foretage en konvertering, hvor det nye lån i princippet er det samme som det gamle. 

»Der er helt sikkert kunder, som kan drage fordel af at gøre det. Men man bør også være opmærksom på, at frem og tilbage er lige langt - dog med den forskel, at bidragssatsen ved manøvren er faldet,« siger Mikkel Høegh, afdelingsdirektør i Jyske Banks realkreditinstitut, Jyske Realkredit. 

Han henviser til, at boligejere ved at ”omlægge” lånet på denne måde kommer ind i det til kurs 75. Det betyder, at den aktuelle værdi af gælden vokser, hvis renten falder. 

»Vi regner med, at renten har toppet for denne gang. Hvis der ellers kommer styr på inflationen, forventer vi, at den første rentenedsættelse allerede kommer i 2023, og så vokser gælden altså, hvis man har optaget et lån i kurs 75,« siger Mikkel Høegh.

Men ifølge Mybanker er det en forfejlet kritik. For gælden vokser også for de boligejere med fastforrentede lån, som ikke har omlagt.

»Det er hele pointen. Det er jo samme lån, så rentefald rammer ens, uanset om du har omlagt eller ej,« siger Mikael Mogensen.

Landets største realkreditinstitut, Totalkredit, oplyser, at kunder med realkreditlån hos dem også kan opsige og optage det samme lån og opnå en lavere bidragssats. Det er dog ikke Totalkredit, som tager stilling til, hvilke kunder der får lov. Beslutningskompetencen ligger hos de ca. 45 partnerbanker, som bruger Totalkredit som leverandør af realkreditlån.

Nordea Kredit oplyser, at det ikke giver mening for deres kunder at foretage den nævnte omlægningsmanøvre, fordi den nye bidragssats hos dem vil blive beregnet ud fra den nominelle værdi af lånet, og ikke som hos Realkredit Danmark og Jyske Realkredit af kursværdien af lånet. Bidragssatsen falder med andre ord ikke i Nordea Kredit.

Realkredit Danmark, Totalkredit og Jyske Realkredit oplyser samstemmende, at boligejere, som overvejer at sige farvel og goddag til det samme realkreditlån for at få en lavere bidragssats, bør tage en snak med deres bankrådgiver om, hvorvidt det er bedre for deres privatøkonomi at benytte en konvertering til i stedet at nedbringe restgælden.