Dårligt nyt: Historisk høje renter er ikke indregnet i boligpriserne endnu
Rentestigningerne betyder umiddelbart mere for kreditvurderingen end energiudgifterne, der kan svinge meget.
De rekordhøje renter er hovedårsagen til, at boligpriserne nu ligger på det laveste niveau i et år. Men det er langtfra slut. Den fulde effekt vil først ramme med forsinkelse.
»Vores vurdering er fortsat, at vi næppe har set den fulde effekt på boligpriserne af de stigende renter gennem 2022,« siger Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.
Rentefaldet vil kombineret med negativ vækst og flere arbejdsløse ramme hårdt.
»Den store usikkerhed på boligmarkedet nu ventes derfor heller ikke at forsvinde foreløbig, og meget tyder på, at boligpriserne vil falde yderligere ind i 2023,« mener han.
Historisk har der været en tæt sammenhæng mellem renter og boligpriserne. Denne effekt er blevet forstærket de senere år, og det er ikke overraskende, mener Nykredits chefanalytiker Mira Lie Nielsen.
»Rentestigningerne slår direkte igennem fra dag til dag og helt konkret, når bankrådgiveren laver en låneberegning. Højere energipriser øger behovet for et større rådighedsbeløb, men man ændrer ikke krav til rådighedsbeløb fra dag til dag,« siger Mira Lie Nielsen.
Stigende energipriser er ikke så nemme at håndtere, og det er i høj grad en individuel vurdering, hvor meget man skal have i reserve til at betale dem.
»Regner man rådighedsbeløbet ud fra meget høje energiudgifter, kan det vise sig at være for stramt, for det kan jo være en kortvarig stigning,« siger Nykredits chefanalytiker.
Energiudgifterne slår mere indirekte igennem, men bidrager i høj grad til at øge usikkerheden ved boligkøb og virker derfor dæmpende på købelysten.
I det hele taget er boligmarkedet temmelig hårdt ramt af usikkerhed. Renterne er steget fra 1,5 til 5 pct. siden nytår, inflationen ligger omkring 10 pct., og energiomkostningerne rammer mange hårdt – dog primært boligejere med naturgas og elvarme.
Mens energiomkostningerne svinger meget fra region til region, bliver alle til gengæld ramt af den høje inflation. Og de bliver hårdt ramt, mener Nordea Kredits chefanalytiker Lise Nytoft Bergmann.
»For en gennemsnitlig familie med to børn svarer den høje inflation til, at de skal bruge 35.000 kr. mere end sidste år, hvis de vil opretholde et uændret forbrug,« beregner Lise Nytoft Bergmann.