Nationalbanken advarer boligejerne: Derfor kan renterne stige hurtigt
Den europæiske Centralbanks (ECB) opkøb af obligationer for 5.000 mia. euro siden 2015 har i sig selv presset renterne længere ned. Det er slut.
Boligejerne risikerer at få en renteregning i de kommende måneder, og den kan komme hurtigt, lyder advarslen fra Nationalbanken i en ny analyse.
Rentedopingen af de finansielle markeder er forbi. Den europæiske Centralbank, ECB, har siden 2015 købt obligationer for 5.000 mia. euro (knap 40.000 mia. kr.) Det er slut nu, og dermed er der ikke længere en dæmper på de stød, obligationsmarkedet kan få.
»Fraværet af opkøb af obligationer vil medføre et opadgående pres på renten, og investorerne kan se frem til højere afkast på de sikre statsobligationer. Derved mindskes efterspørgslen efter – og renten øges på – andre lignende aktiver og obligationer,« skriver forfatterne til Nationalbankens analyse, Christian Belling Sørensen og Magnus Stenfeldt Madsen.
ECBs milliardopkøb har i flere år sikret stabilitet på obligationsmarkederne, men nu er situationen meget usikker, og risikoen for udsving er derfor store.
At det kan blive konsekvensen, er man også opmærksom på i realkreditinstitutterne. Et af dem er Totalkredit.
»Perioder med store udsving er et vilkår på de finansielle markeder, og da dansk realkredit netop kobler boligejerne direkte op til de finansielle markeder, har udsving betydning for boligejerne,« siger Totalkredits chefanalytiker Sune Malthe-Thagaard.
Samme vurdering kommer fra Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.
ECBs opkøb af store mængder obligationer de senere år har i sig selv bidraget til at presse renterne længere ned end ellers, fastslår han.
»Denne effekt forsvinder nu, og det kan give anledning til øget volatilitet (kursudsving, red.) og et mindre rentepres opad,« siger Christian Hilligsøe Heinig.
Både han og Sune Malthe-Thagaard understreger, at der i den kommende tid kan blive betydelig uro på finansmarkederne. Derfor afhænger renteudviklingen af mange faktorer.
Netop uro er gift for realkreditobligationer, da de i høj grad bliver valgt fra frem for statspapirer. Boligobligationer er sikre papirer, men ikke så sikre som statspapirer, og når der er uro, søger investorer den ultimative sikkerhed.
Den udvikling er allerede i fuld gang. De seneste to år er forskellen blevet udstillet. Forskellen mellem statsrenter og realkreditrenter er omkring 1,5 pct. For bare to år tilbage var forskellen 0,4 pct., og i lange perioder indenfor de seneste 10 år har merrenten nogle gange været nede i 0,25 pct.
I modsætning til statspapirer kan en realkreditobligation altid indfries i utide til kurs 100. Det er en torn i øjet ikke mindst på udenlandske investorer, der kræver en højere rente for at løbe den risiko.
Realkreditsystemet er bygget på det såkaldte balanceprincip. Det betyder, at for hver 100 kr., der lånes ud, skal der udstedes en obligation på 100 kr. Men hvis køberne forsvinder, bliver det dyrt for boligejerne.
»Dermed vil renterne stige relativt hurtigt. Det gør, at det danske realkreditmarked særligt hurtigt tilpasser renterne, også i perioder med ubalancer mellem udbud og efterspørgsel. Højere volatilitet kan derfor hurtigt påvirke realkreditmarkedet,« skriver Nationalbanken bl.a. i analysen.
Siden Den europæiske Centralbank, ECB, begyndte sine opkøb i 2015, er der sket en ændring i investorsammensætningen af danske realkreditobligationer.
Tidligere var det i høj grad bankerne, der dominerede. De var, det man betegner som, marketmakere. Den rolle er udvandet efter finanskrisen. Bankerne må groft sagt ikke eje så mange obligationer længere. Dermed har obligationsmarkedet mistet en dominerende og vigtig aktør.
Christian Belling Sørensen er quantitative risk analyst og Magnus Stenfeldt Madsen senior liquidity analyst i Nationalbanken.
