Estaldo giver boligvurderinger på sekunder - og modellen er 99,9 pct. billigere end Skats

Iværksætter Jakob Neua Nørgaard undrer sig.

For hvordan har systemet bag de nye ejendomsvurderinger været så fejlbehæftet og ramt så skævt, når staten har brugt over 4 mia. kr. på systemet?

Jakob Neua Nørgaard har med sit firma - den digitale ejendomsmægler Estaldo - nemlig selv været med til at bygge en digital model, der på få sekunder giver en vurdering af, hvad en ejendom er værd.

Ifølge Estaldo er dens egen model til ejendomsvurderinger næsten ligeså nøjagtig som Vurderingsstyrelsens nye system.

Estaldos system har blot kostet 1 mio. kr. at lave - med én udvikler. Altså et 99,9 pct. billigere system.

»Vores model rammer næsten ligeså godt som Vurderingsstyrelsens, og det er jo bare skørt at tænke på. Hvis man havde givet os 4 mia. kr., havde vi helt sikkert ramt bedre og lavet et resultat, som mere ligner virkeligheden,« siger Jakob Neua Nørgaard, der er adm. direktør i og stifter af Estaldo.

Han forklarer, at Estaldos ejendomsvurderinger på ejerlejligheder er retvisende (inden for 20 pct. af den faktiske handelsværdi) i 80 pct. af tilfældene. Imens er modellen 3 pct.point dårligere end Vurderingsstyrelsens model i forhold til en analyse, som DR har lavet.

Finans har lavet stikprøver af Estaldos model på nogle af de skæve ejendomsvurderinger, der har været fremme i medierne. Nogle af vurderingerne ser ud til at ramme markant mere rigtigt, mens andre vurderinger også er en smule skæve hos Estaldo.

»Vi tager udgangspunkt i, at man har en gennemsnitlig bolig. Efter den første hurtige indikerende vurdering kan brugere selv opdatere med parametre inden for stand, beliggenhed og lignende. Så bevæger vi os ud af statistik og ind i et rum, hvor der skal et menneske med til at vurdere,« siger Jakob Neua Nørgaard og fortæller, at der altid kommer en lokal ejendomsmægler på med en endelig vurdering, inden en bolig sættes til salg hos Estaldo.

Hvis du kigger tilbage på den seneste uge med de nye ejendomsvurderinger, hvad tænker du så?

»Det er svært ikke at blive imponeret over, hvor meget man kan ramme ved siden af hos Vurderingsstyrelsen med sådan et budget. Især fordi der er en masse pejlemærker at gå efter. Heriblandt nylige handelspriser. Jeg har selv fået en helt skæv vurdering af min nye bolig.«

Hvordan rammer Estaldos vurdering så af din bolig?

»Det prøver jeg lige at tjekke nu.«

»Jeg købte boligen i juni for 3,9 mio. kr. Vurderingsstyrelsen mener, at den er 4,7 mio. kr. værd. Vores model hos Estaldo siger, at boligen er 4,2 mio. kr. værd.«

Det er da også en hurtig værdistigning af din bolig?

»Ja, men den er ikke så stor som Vurderingsstyrelsens, og det kan jo være, at jeg faktisk har fået forhandlet min nye bolig ned i en god pris.«

Er det ikke lidt nemt at sige, at det er for dårligt, hvad der er sket med de nye ejendomsvurderinger?

»Det er i hvert fald nemt at kloge sig, når man ikke selv har lavet de vurderinger. Men man kan altså meget med en computer, hvis man har nogle simple statistiske modeller. Det ligner, at Vurderingsstyrelsen har lavet et specifikationsprojekt frem for noget statistisk. Det virker helt åndssvagt, at der er brugt så mange penge på et system, som vi har lavet næsten ligeså godt med få midler.«

Hvad er gået galt, tror du?

»Umiddelbart tror jeg, at der er taget for mange forhold og faktorer ind i Vurderingsstyrelsens model. Det forvirrer algoritmen. Når du putter for mange faktorer ind i sådan en model, får du noget subjektivt frem for et objektivt skøn, som man så efterfølgende manuelt kan trykprøve.«

Hvordan vil du foreslå, at man løser problemerne med de nye ejendomsvurderinger?

»Jeg tænker, at vi har x antal boliger i Danmark, hvor de fleste har et realkreditlån. Derfor ved realkreditinstitutterne, hvor meget boligerne er belånt med, og hvad deres vurdering er af boligerne. De vurderinger havde givet et langt mere præcist grundlag at gå ud fra,« siger han.

Realkreditinstitutternes interesseorganisation Finans Danmark oplyser, at den ikke har bidraget med oplysninger til det nye system for ejendomsvurderinger. Finans Danmark har heller ikke kendskab til, at realkreditinstitutter har haft noget med de nye vurderinger at gøre.

Finans arbejder på en kommentar fra Vurderingsstyrelsen til, i hvilket omfang realkreditinstitutterne har bidraget med oplysningerne til det nye system.

Skatteminister Jeppe Bruus (S) har selv kaldt mange af de nye vurderinger for »helt på månen«, og en professor fra Københavns Universitet har over for DR sagt, at han måske ville give it-projektet fra Vurderingsstyrelsen dumpekarakter, hvis han havde været censor på det i en skoleopgave.