Boligøkonom venter prisfald i København – boligbyrden er for høj

Boligbyrden er nu så høj i København, at prisen på lejligheder er nødt til at falde. Omvendt er byrden trods de voldsomme rentestigninger blot gennemsnitlig på landsplan for parcelhuse.

Sådan lyder meldingen fra en boligøkonom, der forudser et mærkbart prisfald på lejligheder i København.

»For ikke så længe siden forudså økonomer, at prisen på lejligheder i storbyerne alt andet lige skulle falde med 10 pct. bl.a. som følge af den famøse boligskattereform. Mit bud i dag er, at prisen skal ned med 6 til 7 pct.,« siger Mikkel Høegh, boligøkonom og afdelingsdirektør i Jyske Realkredit.

Han har på baggrund af tal fra Nationalbanken analyseret den gennemsnitlige boligbyrde for parcelhuse i Danmark og lejligheder i storbyerne, og konklusionen er, at den i hovedstaden måske nok stadig er mindre end før finanskrisen, men at den er for høj.

Tallene viser nemlig, at en førstegangskøber i dag vil skulle bruge 52,9 pct. af sin disponible indkomst for at få foden indenfor på boligmarkedet i København.

»Det tal er for højt. Selvom der ikke findes et eksakt tal for, hvor høj boligbyrden må være, bør den ikke overstige 50 pct. af den disponible indkomst,« siger Mikkel Høegh.

I slutningen af 2020 var boligbyrden i København 38,9 pct., mens den i flere år efter finanskrisen var lavere. Omvendt toppede den i andet kvartal i 2022 med en boligbyrde på 56,4 pct.

På landsplan er det dog ikke blevet sværere at komme ind på boligmarkedet. Den myte vil boligøkonomen fra Jyske Realkredit gerne skyde ned.

»Det er lige nu svært at være førstegangskøber i København, men ikke, når vi kigger på parcelhuse på landsplan. Her har boligbyrden været ret stabil på omkring 20 til 25 pct. af den disponible indkomst siden år 2000. Det er således hverken dyrere eller billigere at komme ind på boligmarkedet i dag end tidligere,« siger Mikkel Høegh.

Årsagen til, at boligbyrden er forholdsvis stabil, selvom renten og boligpriserne i mange områder er steget, er, at lønnen er fulgt med op.

Boligøkonomisk Videncenter er enig i, at boligbyrden i storbyerne befinder sig på et meget højt niveau.

»Vi har haft en cocktail af højere boligpriser og renter, som pludselig steg. Vi har nu et boligmarked i byerne, som må siges at være mere eller mindre umuligt for visse grupper at komme ind på,« siger Michael Harboe Møller, senioranalytiker hos Boligøkonomisk Videncenter.

Han peger på, at disse mennesker kan være nødt til at orientere sig væk fra ejerboligmarkedet.

»De vil være afhængige af markedet for lejeboliger, hvor prisen på delen af markedet med fri husleje også er blevet relativt dyr. Eller også skal de ind på markedet for andelsboliger eller i almene boliger. Her skal man enten kende nogen eller også er der meget lang kø,« siger Michael Harboe Møller.

Han er dog usikker på, om priserne i København kommer til at falde.

»Det er ikke sikkert, at det resulterer i prisfald. Udviklingen i renten eller lønningerne kan også føre til en lavere boligbyrde,« siger Michael Harboe Møller.

Det er boligøkonomen fra Jyske Realkredit enig i. Han peger samtidig på, at beregningerne af boligbyrden tager udgangspunkt i danskernes gennemsnitlige indkomst.

Der kan være grupper, som har oplevet en højere lønstigning end gennemsnittet.

»Der er nok en tendens til, at det er veluddannede og højtlønnede, som bosætter sig i København. For dem vil boligbyrden pga. en høj løn selvsagt være lavere end for politimanden eller sygeplejersken. Det er med til at holde hånden under priserne på lejligheder i København,« siger Mikkel Høegh fra Jyske Realkredit.

Prisen på lejligheder er dog allerede begyndt at give sig. Nye tal fra Danske Banks ejendomsmæglerkæde Home viser, at prisen på lejligheder i København faldt med 3,2 pct. i marts

»Det er det største prisfald siden slutningen af 2022, hvor rentestigningerne gjorde et markant indhug i priserne. Det er en naturlig følge af den faldende aktivitet og den mindre boliginteresse, vi har set på det seneste,« skriver Bjørn Tangaa Sillemann, senioranalytiker i Danske Bank, i en kommentar.

Han sætter sine penge på, at prisen falder endnu mere.

»Som vi ser det, er der grobund for yderligere prisfald, for det er blevet meget dyrt at købe og eje en lejlighed i København,« lyder vurderingen.

Han peger på, at effekten af skattereformen på ejerboliger endnu ikke slået igennem 100 pct. Reformen har især påvirket den skat, som ejere af lejligheder i København skal betale.

»Der blev handlet 6 pct. færre lejligheder i marts, og det afspejler, at købere og sælgere har fået sværere ved at mødes om en pris. Det kan godt tage lidt tid, før sælgerne er villige til at sætte prisen ned,« siger Bjørn Tangaa Sillemann.