Underskuddet på forældrekøb er historisk stort

»Et historisk stort driftsunderskud.« Sådan beskriver Realkredit Danmarks cheføkonom, Christian Hilligsøe Heinig, forretningen ved at foretage et forældrekøb.

Da renterne på 30-årige lån var nede omkring 0,5 pct., og renterne på flekslån negative, kunne forældre have et ganske stort overskud ved at købe en ejerlejlighed og leje den ud til junior. De tider er forbi.

Udviklingen vil påvirke antallet af forældrekøb, men især forældre med robust økonomi og gode friværdier kan stadig være med.

»Der vil nok fortsat være en afdæmpet aktivitet på forældrekøb den kommende sæson. Men det er ikke vores vurdering, at markedet af den grund kommer til at gå i stå,« skriver Christian Hilligsøe Heinig i en analyse om forældrekøb.

Forretningen for forældrene er dårligst i København. Her koster en gennemsnits toværelses lejlighed ca. 3 mio. kr. Selv med et afdragsfrit lån og 20 pct. i udbetaling giver udlejningen et underskud på næsten 8.000 kr. om måneden. I langt billigere Aalborg er underskuddet 2.500 kr.

Et plaster på såret kan være, hvis man har et F5-lån. I København udløser det alligevel et stort underskud på 6.200 kr., og dermed løber man en renterisiko på længere sigt. Det illustreres bedst af, at de forældre, der har fået refinansieret deres F3- og F5-lån sidste år og i år er gået fra negativ rente til en rente på 3 pct. eller mere.

»Det er bestemt ikke småpenge, men til gengæld kan forældrene glæde sig over, at deres børn har et godt sted at bo, og at lejligheden kan være mere værd, når den en dag skal sælges,« konstaterer Nordea Kredits boligøkonom Lise Nytoft Bergmann.

Og der skal værdistigninger til for at få overskud på forældrekøbet. Stiger ejerlejligheden med 5 pct. om året, vil den kunne sælges for ca. 3.8 mio. kr. efter fem år og 4,9 mio. efter 10 år. Det svarer til en gennemsnitlig gevinst på ca. 13.800 kr. om måneden ved fem års ejerskab og 15.700 kr. ved 10 års ejerskab.

»Der skal betales skat af en eventuel avance, når ejerlejligheden sælges. Men det ændrer ikke på, at regnestykket for et forældrekøb stadig kan se fornuftigt ud, hvis man tager muligheden for fortsat stigende priser i betragtning,« mener Lise Nytoft Bergmann.

Hun henviser til, at ejerlejligheder i København i gennemsnit er steget med 7 pct. om året siden 1992, hvor Finans Danmark startede med at lave statistik af boligmarkedet. Statistikken er lavet i en periode med et boligskattesystem, der begunstigede ejerlejlighedsmarkedet.

Efter 1. januar i år hænger beskatningen mere sammen med værdien af boligerne. Det betyder, at skattebyrden bliver højere på ejerligheder i de store byer.

For de voksne børn er det bestemt heller ikke billigt at bo i forældrekøbet. I København er den månedlige husleje næsten 6.000 kr., men også i Aalborg og Odense er den relativt høj omkring 5.000 kr. I begge tilfælde er det efter eventuel boligstøtte. Uden den ville omkostningen stige til 7.000 kr. i København.

Køb af ejerlejlighed til børnene skal enten ske med hjertet eller som en del af familiens formuestrategi, fastslår Christian Hilligsøe Heinig.

Tidligere kunne forældre med visse undtagelser sælge lejligheden til de voksne børn til en pris, der lå 15 pct. under den offentlige vurdering – altså til en pris langt under markedsværdien. Har man allerede fået den foreløbige 2020-vurdering, kan man kun sælge til barnet til en pris, der ligger 20 pct. under den reelle markedsværdi. Det er dermed ikke nær så attraktivt.

Men der er altså stadig en rabat for barnet, der senere kan sælge lejligheden videre til markedspris.

»Et godt råd er ofte at købe bolig med hjertet, og det gælder også, når man overvejer et forældrekøb,« mener Christian Hilligsøe Heinig.

Han henviser til de svingende boligpriser og boligrenter. Dertil kommer de nye ejendomsvurderinger og skatteregler. Det er under alle omstændigheder vigtigt at gøre sig klart, at et forældrekøb ikke nødvendigvis er en overskudsforretning på kortere sigt, vurderer han.