Nu kan flekslånere undgå kursfælde

Boligejere, der optager et nyt F3- eller F5-lån behøver ikke frygte at blive stavnsbundet til deres bolig, selv om de skal sælge før beregnet.

Mange boligejere har tidligere oplevet, at de kun kunne komme ud af deres lån ved at betale en klækkelig overkurs, men den risiko er stort set ikke eksisterende længere. Det skyldes det voldsomme rentefald.

"Det er en vigtig og til tider overset pointe. Ofte omtales flekslån med længere tid mellem rentetilpasning som lån, hvor man kan blive nærmest tvangsbundet til sin bolig, fordi det kan være dyrt at komme ud af lånet før tid - fleksfælden er den til tider benævnt. Men den frygt behøver man ikke have på grund af den lave rente," siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig, til epn.dk.

Den største risiko ved at have et flekslån er, hvis renten falder yderligere. For så stiger kursen på obligationen bag lånet - som regel altid over 100.

Med de seneste års rentefald er fælden klappet for mange med lange flekslån. Det gælder ikke mindst for de heldigvis få, der har valgt et F10-lån, der skal refinansieres hvert 10. år. Flere af dem har ført sager i Pengeinstitutankenævnet, fordi de netop er plumpet i gældsfælden.

Et eksempel: Et par har optaget et lån for knap 3 mio. kr. som et F10-lån. Parret ønsker af forskellige årsager at indfri lånet for at få et andet, men så klapper fælden. Det kan kun ske til kurs 116,49. Og det betyder altså at gælden pludselig stiger en halv mio. kr. til 3,5 mio. kr.

Helt så galt er det ikke gået for boligejere med F5-lån. Optog man et F5-lån i begyndelsen af 2012, kunne man få en rente omkring 2,4. Hvis man vil indfri et sådant lån i dag, kan det ske til kurs 106. Det vil sige, at hvis man har et lån på 2 mio. kr., stiger restgælden med 120.000 kr til 2,12 mio. kr.

Men den risiko er stort set ikke eksisterende længere. For renten på F5-lån er så lav, at den næsten ikke kan falde yderligere. Lånets rentefølsomhed betyder, at hvis renten stiger eller falder med 1 pct. point, så ændres restgælden med 45.000 kr. Det vil sige, at hvis renten falder - og bliver negativ, vil restgælden stige med 45.000 kr. Stiger renten med 1 pct. point, falder restgælden tilsvarende.

Derfor bør nye boligejere ikke i større grad frygte at brænde inde med et F3/F5-lån, som kan blive et dyrt bekendtskab at komme ud af før tid, mener Christian Hilligsøe Heinig.

"Det siger næsten sig selv med en F5-rente tæt på sølle 0,7 pct.-point. Økonomer har som bekendt før taget fejl af renten - men der er trods alt et begrænset potentiale for større rentefald. I stedet kan der faktisk være en god sandsynlighed for, at en ny låntager kan ende med en mindre gevinst ved førtidig indfrielse af eksempelvis F5-lån over de kommende år, hvis renten stiger," siger Christian Hilligsøe Heinig.

For når risikoen ved et rentefald er så lille som nu, kan man faktisk som flekslåner komme med på konverteringsvognen, når renten stiger. I modsætning til obligationslån er kursgevinster på kontantlån skattefri. Det betyder, at hvis man får den nævnte kursgevinst på 45.000 kr., er den i princippet skattepligtig. Der er dog to vigtige undtagelser:

Den lave rente har altså gjort det mere attraktivt at spekulere i længere flekslån, erkender Christian Hilligsøe. Men det bør ikke være målet, når man tager et flekslån.

"Vi vil ikke opfordre til den slags spekulation. Men det understreger dog, at flekslån af typen F3 og F5 er bedre end deres rygte i forhold til at komme ud af før tid, med mindre man altså er i den situation, at renten er faldet betydeligt siden optagelse af lånet."

Boligejere bør ikke optage lån med længere løbetid end et F5-lån, mener Christian Hilligsøe Heinig. Og hvis man har aktuelle flytteplaner, bør man altid vælge et flekslån, der matcher ens tidshorisont for flytning.