Få boliggevinst trods kursfald

Der er alt for meget fokus på, om kursen er 97, 98 eller 99, mener Nykredit. For for selv med en kurs omkring 96 er det nye superlån, det 30-årige 2,5 pct. lån fortsat attraktivt.

Boligejere med 4 og 5 pct. lån, bør slå til nu og omlægge til et 2,5 pct. lånet, lyder det kontante lån fra Nykredit, der ejer Totalkredit.

"Der er alt for meget fokus på, om kursen hedder 96 eller 98 og for lidt på kursniveauet. Ved konvertering af et 4 pct. lån på 1 mio. kr. til 2,5 pct. betyder to kurspoints forskel kun knap 90 kr. på den mdl. nettoydelse. Det er simpelthen for lidt til at spekulere i kursen, og samtidig risikere at renten stiger så meget, at der kommer et reelt og betydende kursfald til et ikke attraktivt niveau," siger forbrugerøkonom i Nykredit, Johan Juul-Jensen, til epn.dk.

Og der skal ikke meget til, før kurserne for alvor svinger. I begyndelsen af september udsendte den amerikanske centralbank et notat, hvor man vurderede, at markedet undervurderede de kommende rentestigninger.

"Dette notat var medvirkende årsag til, at kursen på 2,5 pct. lånet faldt med næsten to kurspoint på få dage. Det vidner om et efterår med finansiel uro i luften, og hvor renten kan ændre sig hurtigt og med lille eller ingen varsel," siger Johan Juul-Jensen.

Ved en nedkonvertering opnår boligejeren en kontant besparelse allerede ved næste termin. En besparelse, der kun bliver større i lånets løbetid, pga. det højere afdrag på 2,5 pct. lånet. Besparelsen ved at lægge et 27-årigt 4 pct. lån på 1 mio. kr. om til 2,5 pct. med en kurs på 96, giver en mdl. besparelse på 180 kr. efter skat.

"Efter fem år er besparelsen steget til 250 kr. og det er til trods for et samlet kurstab på godt 42.000 kr. ved omlægningen," fastslår Johan Juul-Jensen, der har foretaget denne beregning. Udgangspunktet er et 4 pct. lån på 1 mio. kr. Lånet opsiges nu.

Den markant lavere rentebetaling på 2,5 pct. lånet opvejer både omkostningerne og kurstabet ved omlægningen, og efter seks et halvt år, er disse tjent hjem i form af højere afdrag og lavere nettoydelse.

Kursen på 2,5 pct. obligationen ligger i øjeblikket omkring 96,70, og det er et attraktivt niveau for omlægning af lån med en kuponrente på 4 pct. og højere, mener Johan Juul-Jensen.

"Der hersker selvfølgelig ingen tvivl om, at en højere kurs vil gøre omlægningen endnu mere fordelagtig, men risikoen for, at renterne når at stige, inden låntagerne får hænderne op af lommerne, er for stor til at være kræsen i forhold til en kurs på 96,70."

Fristen for opsigelse af fastforrentede lån til næste termin er 31. oktober.

"Men vi ser ingen grund til at vente til sidste øjeblik, da ingen kan forudsige kursen om en måned," fastslår Johan Juul-Jensen.