Risiko for at konvertere boliglån i blinde

De ekstremt lave boligrenter åbner for så mange omlægningsmuligheder, at det kan være svært at overskue. I første omgang kan det derfor bedst betale sig at sende boliglånet til serviceeftersyn frem for at konvertere i blinde.

Sådan lyder den lidt usædvanlige opfordring fra et realkreditinstitut - i dette tilfælde Realkredit Danmark.

»Overordnet set bør boligejere med et fastforrentet lån overveje at få lavet et servicetjek af deres lån inden opsigelsesfristen den 31. januar. Dermed sikrer man sig, at man på bedst mulig vis udnytter de lave renter,« siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

Ikke mindst forholdet mellem den eventuelle gevinst og omkostningerne bør undersøges grundigt.

»Det er klart, at der er omkostninger forbundet ved konvertering, og det er derfor vigtigt at undersøge, om gevinsten ved konvertering står mål med omkostningen ved konvertering,« lyder rådet fra Christian Hilligsøe Heinig.

Normalt omlægger boligejere deres 30-årige lån til et nyt 30-årigt lån. Men den historisk lave rente gør, at lån med kortere løbetid nu er langt billigere end før. Den lave rente betyder derudover, at man i den grad kan få afdraget sin boliggæld, hvis man vælger lån med kort løbetid.

Realkredit Danmark har netop åbnet et 30-årigt 2 pct. lån og et 20-årigt 1,5 pct. lån. Det sidste kan blive attraktivt for mange.

Lånet henvender sig til især to målgrupper, mener Christian Hilligsøe Heinig.

Den første målgruppe er kommende boligkøbere, som ønsker fast lav rente, og som samtidig ønsker at udnytte de historisk lave renter til at sætte turbo på afviklingen af gælden. De får samtidig en vis beskyttelse af deres friværdi i boligen i tilfælde af fremtidige rentestigninger.

»Det er dog klart, at kursfølsomheden på det 20-årige lån i sagens natur er mindre end på et 30-årigt lån. Ligeledes skal man gøre sig klart, at der vil være en risiko for indlåsningseffekt på det nye 1,5 pct.-lån, som der fortsat er på det nye 30-årige 2 pct.-lån. For begge låntyper gælder dog, at man ikke risikerer at blive økonomisk stavnsbundet, da man altid kan indfri til kurs 100,« siger cheføkonomen.

Indlåsningseffekt betyder, at man i værste fald kan komme til at realisere det oprindelige kurstab, når lånet engang indfris, eller en evt. restgældsreduktion ved rentestigninger bliver mindre end ellers. Risikoen for indlåsningseffekt vil automatisk mindskes i takt med at flere og flere vælger disse lån, og der hermed kommer en betydelig mængde likviditet ind i obligationsserierne.

I de senere år har de historisk lave renter og et større fokus på konsolidering af privatøkonomien betydet en øget efterspørgsel efter fastforrentede lån med en kortere løbetid end 30 år.

»Alene vores fastforrentede 20-årige lån i årgang 2037 har på få måneder opbygget en seriestørrelse på hele 5,5 mia. kr. Har man den luksus at have råd til - og prioriterer - at nedbringe realkreditgælden over en 20-årig horisont frem for en 30-årig horisont, er der også mange penge at spare i form af mindre rente- og bidragsudgifter end ellers gennem lånets løbetid.«

Den anden målgruppe, som det 20-årige 1,5 pct.-lån henvender sig til, er i forbindelse med konverteringer. Mange boligejere med fastforrentede 3, 4 og 5 pct.-lån og med en restløbetid på ca. 20 år vil med fordel kunne lægge om til det nye 1,5 pct.-lån.