Boligejere med 3 pct. lån i kursklemme

Boligejere med nye 30-årige lån med afdrag kan komme i kursklemme, hvis de vil ud af lånet i utide.

Lånet nåede kun at være på markedet i en kort periode, før 2,5 og nu 2 pct. lånet blev introduceret. Det betyder, at serierne bag obligationerne er blevet overraskende små. Indlåsningseffekt opstår typisk med små serier, og betyder, at man ikke kan regne med at kunne handle obligationen til markedskurs. Man kan dog altid indfri til kurs 100.

»I de senere år er der af flere omgange åbnet nye 30-årige fastforrentede lån med lave kuponrenter, men helt generelt har rentefaldet været så afstemt, at langt de fleste låntagere er endt i serier, hvor likviditeten er blevet rigtig god. Der er dog også undtagelser. Et af dem er 3 pct. lånene med udløb i 2047,« siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

Rentefaldet kom bag på alle, og det har betydet, at der blot er kommet cirka 4,8 mia. kr. ind på 3 pct. 2047 med afdrag for hele sektoren.

»En typisk tommelfingerregel for, hvornår en obligation er fornuftig likvid, er ved i omegnen af 5 mia. kr. - og det er vel at mærke på institutniveau. I RD har vi "kun" lån for cirka 1,6 mia. kr. i 3 pct. 2047, og der er et stykke vej til en likvid obligation.«

Til sammenligning har realkreditsektoren udstedt 2,5 pct.-lån med afdrag for små 55 mia. kr.

Konsekvensen for de uheldige kan være, at de er nødt til at tænke lidt mere aggressivt, hvis de vil ind i en mere likvid obligation.

»De pågældende boligejere kan overveje, om de skal være lidt mere aggressive på konverteringsfronten end ellers. Åbner eksempelvis det fastforrentede 2,5 pct.-lån med afdrag ved en kurs tæt på 100 i den kommende tid, er det værd at overveje at betale ekstraomkostningen ved konvertering for at komme over i en likvid serie - også selv om der kun vil være en forskel i kuponrenten på 0,5 pct.-point,« mener Christian Hilligsøe Heinig.

3 pct.-låntagere bør se tiden an i forhold til det nye 2 pct.-lån. Break-even horisonten er stadig over syv år, og der er ingen ide i at konvertere til en serie, som stadig er i farezonen for at blive ramt af indlåsningseffekt.

»Så kan man risikere at sidde med samme problem igen og have pådraget sig et nyt kurstab i forbindelse med konverteringen. Hvis 2 pct.-lånet imidlertid ender med at blive likvid, kan låntagere med 3 pct. lån, og som finder stor værdi i muligheden for at reducere deres restgæld ved rentestigninger, overveje at være lidt mere aggressive end ellers på break-even horisonten ved konvertering.«

Det er endnu for tidligt at komme med en endelig dom for 3 pct. obligationen med hensyn til indlåsningseffekt. Det kan være, at renten i de kommende par år stiger lidt, og så kan obligationerne komme i spil igen og serien vokse.

For de 3 pct.-låntagere, som er bekymret over eventuel indlåsningseffekt, er det i første omgang værd at være opmærksom på, at indlåsningseffekt kun har betydning ved førtidig indfrielse af lån. I værste fald realiseres det oprindelige kurstab, når lånet engang indfris, eller en evt. restgældsreduktion ved rentestigninger bliver mindre end ellers ventet.

Indlåsningseffekt betyder altså ikke, at man risikerer at blive økonomisk stavnsbundet til sit lån - man kan altid indfri sit fastforrentede lån til kurs 100.

Der kan også være en indlåsningseffekt ved 3 pct. lånet uden afdrag. Men risikoen er ikke så stor. Lånet nåede at være alene på markedet i en længere periode, og serien har rundet de 15 mia. kr. i størrelse.