Flere faldgruber ved nyt 1,5 pct. lån
God grund til at se sig godt for, når man vælger nyt boliglån.
At vælge boliglånet med den laveste rente er ikke altid den billigste og mest sikre løsning.
For vælger man det nye 1,5 pct. lån, bliver restgælden væsentligt større, end hvis man vælger et 2 pct. lån. Dertil kommer, at risikoen for at blive ramt af indlåsningseffekt er stor. Denne risiko er ikke eksisterende længere for 2 pct. lånet.
»Introduktionen af 2 pct. lånet var optimal, for det skete lige før en opsigelsesfrist. Sådan er det ikke med 1,5 pct. lånet,« siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.
Indlåsningseffekt kan opstå, når en obligationsserie bliver for lille. I yderste konsekvens kan serien blive så lille, at en eller få investorer sidder på den og dermed mere eller mindre kan bestemme indfrielseskursen. Risikoen er reel, ikke mindst for dem, der vil spekulere i at konvertere lodret, når renten stiger igen, og kursen dermed falder. For dem er det en ringe trøst, at obligationen altid kan indfris til kurs 100.
1,5 pct. obligationen kommer på markedet tirsdag. Det forventes, at kursen vil ligge omkring 96 eller 96,5. Hvis det bliver den sidste kurs, vil obligationsrestgælden for et lån på 1 mio. kr. stige til 1.063.000 kr., hvis man skal have et nyt lån på 1 mio. kr. Vælger man et 2 pct. lån, bliver restgælden blot 1.027.000 kr.
»Vi anbefaler fortsat 2 pct. lånet. Der er stort set ikke noget kurstab og målt over hele lånets løbetid, er det kun marginalt dyrere end 1,5 pct. lånet. Men meget afhænger af den kurs, 1,5 pct. lånet kan fås til,« siger Christian Hilligsøe Heinig.
| Så meget koster lån på 1 mio. kr. | ||
|---|---|---|
| 2 pct. lån - aktuel kurs 99,82 | 1,5 pct. lån, forventet kurs 96,5 | |
| Obligationsrestgæld | 1.027.000 | 1.063.000 |
| Omkostninger | 24.948 | 25.449 |
| Lån til udbetaling | 1.000.204 | 1.000.346 |
| Månedlig ydelse før skat | 4.374 | 4.265 |
| heraf afdrag | 2.102 | 2.354 |
| Månedlig ydelse efter skat | 3.624 | 3.634 |
| Samlet betaling i hele lånets løbetid | 1.333.688 | 1.315.596 |
Kilde: Realkredit Danmark
Ydelsen efter skat på 2 pct.-lånet er med 3.624 kr. lidt lavere det første år end på 1,5 pct. lånet. Her betaler man 10 kr. mere.
Forklaringen er, at man får et større rentefradrag på 2 pct. lånet, og at afdraget er væsentligt mindre. På en måned afdrager man 2.102 kr. Det er 252 kr. mindre end, hvis man havde valgt et 1,5 pct. lån.
Over 30 år er der tale om marginale forskelle mellem de to lån. På 2 pct. lånet skal man betale 1.333.688 kr. Det er blot 18.000 kr. mere end 1,5 pct. lånet. Disse penge er ikke korrigeret for fremtidig inflation, og dermed er nutidsværdien reelt mindre.
Samlet set understreger beregningerne, at der rent ydelsesmæssigt ikke er den store forskel på de to lån.
»Det er ikke overraskende, da investorerne kræver omtrent det samme i afkast ved begge obligationer. På 1,5 pct.-lånet får investorerne en mindre rentebetaling, men af et større lån på grund af den lavere kurs på obligationen, mens investorerne får en højere rente af et mindre beløb på 2 pct.-lånet,« konstaterer Christian Hilligsøe Heinig.
Den gode likviditet i 2 pct.-lånet og ingen risiko for indlåsningseffekt taler samlet set for, at låntagerne i øjeblikket bør vælge 2 pct.-lånet, mener han.
»Det er klart, at falder renten endnu mere, og 2 pct.-lånet lukker, så er der for alvor grønt lys til 1,5 pct.-lånet. Falder renten dog ikke yderligere, så er der en risiko for, at 1,5 pct. lånet aldrig for alvor vil komme i spil til boligejerne.«
Ifølge Christian Hilligsøe Heinig kan der drages en parallel til situationen omkring årsskiftet, hvor 2 pct.-lånet kom på banen, mens 2,5 pct.-lånet stadig var åbent. Det endte som bekendt med, at 2 pct.-lånet gik hen og blev en stor succes.
