Konverteringsfinte kan blive dyr for boligejere
Det er ikke uden risiko at konvertere lodret.
Boligejere med 2 pct. lån vil være fristet af at lægge deres lån om og score en hurtig gevinst med en lodret konvertering.
Men konverteringsfinten er ikke uden risiko, og i Danmarks største realkreditinstitut, Nykredit, advarer man mod at gøre det nu.
»For at der virkelig kommer en gevinst, skal renten falde igen. Og det er ret svært at forudsige,« siger seniorøkonom i Nykredit, Jeppe Borre.
Der er to måder at konvertere på. Den mest brugte er den almindelige konvertering, hvor man skifter et lån med en høj rente ud til et lån med en lavere rente. Et eksempel er de mange, der nåede at skifte deres 3,5 pct. eller 4 pct. lån ud med et 2 pct. lån. De pågældende får en markant besparelse i den månedlige ydelse.
Til gengæld kan omkostningerne var relativt høje, da der i mange tilfælde skal betales differencerenter.
Så er der den lodrette konvertering. Her går det ud på at skære i restgælden ved at købe de obligationer, man har i det nuværende lån. Det er relevant nu, efter at renten er steget igen.
Hvis man omlægger et 2 pct. lån på 1 mio. kr. uden afdrag til et 3,5 pct. lån, kan man således skære 80.000 kr. af restgælden. Til gengæld stiger bruttoydelsen markant med 960 kr. om måneden før skat til 3.360 kr.
Samme billede ses med et lån med afdrag. Her skal man vælge et 3 pct. lån. Hvis man gør det, stiger den månedlige ydelse med 230 kr. Samtidig falder afdraget med 450 kr. om måneden. Restgælden reduceres med 52.000 kr.
Men netop den højere ydelse og det laver afdrag skal man være opmærksom på, mener Jeppe Borre.
»Det er en langt mere spekulativ konverteringsform. For godt nok skærer man i sin restgæld, men ydelsen stiger markant.«
Hvis ikke renten falder igen, og man dermed kan tage en tur mere og konvertere nedad, går der omkring ni år, før restgældsbesparelsen vil være spist op af højere ydelse og lavere afdrag.
»Vi anbefaler vores kunder at vente og se tiden an. De sidder med et historisk billigt 2 pct. lån. Så de er vindere, næsten uanset hvad der sker. Hvis renten holder sig i ro eller falder, kan de blive siddende meget billigt, hvis renten stiger, kan de begrænse deres restgæld,« siger Jeppe Borre.
