Udsigt til endnu større prisforskelle på boliger

Forskellen på hvor meget det koster at bo i en storby i forhold til at bo på landet bliver større og større. Prisen på en lejlighed i København er nu 10 gange så høj som prisen på en bolig i Lolland Kommune.

For selv om den såkaldte nettotilflytning til de store byer er nærmest nul, er søgningen ikke mindst blandt de unge stor. Lysten til at bo i større byer er en global tendens, og den er ikke til at stoppe, mener boligøkonom i Nykredit, Joachim Borg Kristensen.

Nettotilflytningen er ikke nødvendigvis et udtryk for boligbehovet. For mønstret er, at det typisk er familier, der flytter ud af en enkelt bolig. De, der flytter ind, er ofte singler eller par. Så hvis en familie på fem flytter ud, og en enkelt person flytter ind, er der tale om en nettofraflytning på fire personer. Men boligbehovet er det samme.

De største byer har derudover udsigt til stor befolkningstilvækst trods udflytning. I de kommende 10 år forventes indbyggertallet at stige med 120.000 i København og på Frederiksberg. Aarhus, Odense og Aalborg kan forvente i alt knap 68.000 flere.

Nykredit har analyseret flyttetendenser til og fra byen. Det bemærkelsesværdige er, at der flytter næsten lige så mange ud af byerne, som ind. 60 pct. af Danmarks befolkning bor i byer med flere end 10.000 indbyggere, og den tendens vil fortsætte. Det får store konsekvenser for prisudviklingen.

»Fortsat stor befolkningstilvækst og høj økonomisk vækst i byerne vil betyde, at boligpriserne også fremadrettet vil stige mere i de største byer end i resten af landet. Dermed er der udsigt til, at de regionale prisforskelle udvides yderligere,« siger Joachim Borg Kristensen.

Flyttebevægelserne er med til at tegne tendenserne på boligmarkedet. I de seneste år har tilflytningen til de største byer medvirket til at øge efterspørgslen efter boliger i et omfang, så både udbuddet af boliger til salg og nybyggeriet ikke har kunnet følge med. Det har bidraget til et opadgående pres på boligpriserne i København og de største byer.

Nykredit vurderer, at boligefterspørgslen i særligt København er steget ekstraordinært meget i de senere år. Både fordi nettotilflytningen har været historisk høj siden 2008 og fordi boligbyggeriet har været meget lavt med i gennemsnit 1.161 nye boliger om året i Københavns og Frederiksberg kommuner i 2009-2013.

Boligmarkedet i storbyerne nyder i den grad godt af den lave rente. Den sikrer, at boligbyrden fortsat er lav. I København er priserne nu nominelt på niveau med 2006.

»Alligevel vurderer vi, at boligsøgende endnu ikke er blevet priset ud af markedet i et omfang, som de blev i årene op til 2006. Det er den fortsat stigende tilflytning til København en indikation på,« siger Joachim Borg Kristensen.

Det skyldes først og fremmest, at den faste rente i dag ligger omkring 3 pct. Trods en stigning i 2015 er boligbyrden derfor fortsat relativt lav på ca. 40 pct. af nettoindkomsten for en typisk førstegangskøber af en gennemsnitlig ejerlejlighed i København by. I 2006 var boligbyrden over 50 pct. Det hører med til billedet, at mange tilflyttere også vælger lejeboliger.

60 pct. af tilflytterne i 2014 var unge i 20'erne. De søger typisk mod byerne for at uddanne sig og starte en karriere på arbejdsmarkedet.

I de seneste år har København og de største byer samtidig udviklet sig fra nedslidte til attraktive områder, der bl.a. tiltrækker indbyggere på baggrund af høj beskæftigelse og investeringer i byfornyelse, boligbyggeri og infrastruktur.

»Derfor ser vi også stigende tilflytning i alle aldersgrupper,« siger Joachim Borg Kristensen.