Boligejere overser fordel: Dette lån giver en sikker gevinst
Den historisk lave rente kan udnyttes ved at tænke lidt utraditionelt.
Det er langtfra sikkert, at den klassiske låneomlægning er den bedste forretning. I stedet for at vælge en klassisk nedkonvertering er der penge at spare ved at vælge et flekslån i stedet. Specielt F5-lånet giver nogle ofte oversete og undervurderede fordele og samtidig en høj grad af sikkerhed.
Fordelen ved at omlægge til et F5-lån er en månedlig ydelsesbesparelse på 400 kr. efter skat. Samtidig afdrager man 1.020 kr. mere om måneden i fem år, og restgælden bliver 24.000 kr. lavere. Og med en rente helt nede omkring 0,10 pct. løber man stort set ingen kursrisiko. For hvis renten stiger, falder kursen. Normalt vil den kursgevinst blive beskattet, hvis der er tale om et flekslån, men ikke hvis der er tale om salg.
Eneste ulemper er, at boligejeren ikke for alvor kan få skåret i sin restgæld, hvis renten stiger, og af naturlige årsager ikke kender sin ydelse, når de fem år er gået.
Konsekvenser af omlægning af lån med afdrag på 1 mio. kr. med 28 års restløbetid:
| Ydelse efter skat | Mdl. afdrag | Restgæld | |
|---|---|---|---|
| 3 pct. | 3.940 | 1.910 | 1.000.000 |
| 2 pct. | 3.860 | 2.320 | 1.042.000 |
| F5-lån | 3.540 | 2.930 | 1.018.000 |
Kilde: Nordea Kredit
»Boligejeren kan overveje en skrå konvertering. Den består i, at man bytter sit nuværende fast forrentede lån ud med et variabelt et af slagsen. Vælger man et F5-lån, har man stadig en vis sikkerhed for ydelsen i de kommende år,« siger boligøkonom i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.
Hun mener, at metoden er helt oplagt for boligejere med et vist overskud i økonomien.
Vi anbefaler kun, at boligejeren foretager en sådan konvertering under visse betingelser.Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom, Nordea Kredit
At vælge at konvertere nedad er faktisk ret spekulativt. For man ved ikke, om man får noget som helst ud af frivilligt at betale mere. Hvis man i stedet for et 2 pct. lån vælger et F5-lån, har man på fem år sparet 24.000 kr. efter skat i ydelse. Man har afdraget 61.200 kr. mere, og restgælden er dermed godt 85.200 lavere.
For at opnå en tilsvarende lav restgæld med et 2 pct. lån skal renten stige 1 pct. point og kursen falde 8-9 kurspoint.
»Hvis renten fortsætter med at falde, vil der gå syv et halvt år, før boligejeren vil være bedre tjent med sit nye lån end sit oprindelige lån. Det er forholdsvis lang tid, og derfor anbefaler vi også kun, at boligejeren foretager en sådan konvertering under visse betingelser,« siger Lise Nytoft Bergmann.
Ifølge Nordea Kredit skal mindst et af følgende tre forhold være opfyldt:
- Boligejeren har et stort lån – gerne over 1 mio. kr. En del af omkostningerne ved at konvertere er nemlig ens, uanset lånets størrelse, og det betyder, at jo større lånet er, desto hurtigere vil konverteringen have tjent sig selv hjem.
- Boligejeren forventer at blive boende i sin nuværende bolig og beholde sit lån i mange år endnu. I det tilfælde vil en konvertering være gunstig, uanset hvad der sker med renten.
- Boligejeren forventer, at renten vil begynde at stige igen i løbet af de kommende år.
