Sådan bliver det dyreste hus billigst
De økonomiske fordele ved at flytte langt væk fra byen er tvivlsomme.
Gevinsten ved at flytte væk fra storbyen og ud i provinsen for at få en billigere bolig er tvivlsom. Den lave rente betyder nemlig, at det er blevet langt billigere at få finansieret den sidste million, hvis der er tale om et boliglån.
»Det er velkendt, at boliger er billigere, jo længere væk fra de større byer de ligger, og dengang renten var 6-8 pct. betød en merpris på for eksempel en million kroner ganske meget for de månedlige udgifter/husleje. I dag er renten på fast forrentede lån mellem 2 og 3 pct., og med flekslån kan man få renter tæt på 0 pct.,« siger direktør og partner i Mybanker.dk, Morten Westergaard.
Mybanker har regnet på to næsten ens huse i henholdsvis Roskilde og Holbæk.
- Huset i Roskilde er på 161 kvm beboelse med integreret carport og udhus og står på en 887 kvm stor grund. Huset er udbudt til salg for 4.995.000 kr. og er bygget i 2003. Ejerudgiften (ejendomsværdiskat, ejendomsskat, forsikring, renovation og grundejerforening) er 4.532 kr. per måned.
- Huset i Holbæk er på 151 kvm beboelse med integreret carport og udhus og står på en 1.237 kvm stor grund. Huset er udbudt til salg for 3.495.000 kr. og er bygget i 2006. Ejerudgiften er 3.825 kr.
Udgangspunktet er, at køber har 300.000 kr. til udbetaling og låner resten i et realkreditinstitut med et 2,5 pct. fast forrentet lån uden afdrag og et banklån til 4,75 pct. i rente.
Prisstigninger på fast ejendom er skattefrie, hvis man selv bor i huset. Hvis man antager, at huset stiger med 2 pct. om året, vil stigningen i Roskilde være 100.000 kr. om året svarende til 8.333 kr. om måneden. For huset i Holbæk er tallet 5.833 kroner om måneden.
Så ser regnestykket sådan ud:
| Hus i Roskilde | Hus i Holbæk | Forskel | |
|---|---|---|---|
| Realkreditlån | 4.000.000 | 2.800.000 | 1.200.000 |
| Banklån | 700.000 | 400.000 | 300.000 |
| Mdl. renter efter skat | 10.629 | 7.183 | 3.446 |
| Ejerudgift | 4.532 | 3.825 | 707 |
| Mdl. værdistigning | 8.333 | 5.833 | 2.500 |
| Nettoudgift: Renter+ejerudgift-værdistigning | 6.828 | 5.175 | 1.653 |
Kilde: Mybanker.dk
Nettoomkostningen for at bo i huset i Roskilde er derfor 6.828 kr. om måneden. For huset i Holbæk er tallet 5.175 kr.
Men her slutter regnestykket ikke. Køber man huset i Holbæk, får man 40,6 km til et job i Høje Taastrup, og 5 km mere, hvis man tager motorvejen mellem Holbæk og Roskilde, mens man fra huset i Roskilde kun har 18,1 km til samme job.
Med offentlig transport er rejsetiden 54 minutter fra Holbæk og 36 minutter fra Roskilde. Det koster således 40 minutter om dagen i transport at bo i Holbæk.
Værdien af det ekstra transportfradrag er 1,93x44x0,28 = 31,78 kr. om dagen. Et periodekort fra Holbæk til Høje Taastrup koster 1.620 kr. om måneden, mens det fra Roskilde kun koster 525 kr. om måneden. Efter transportfradrag og periodekort, er der således kun 1.200 kr. tilbage af besparelsen ved huset i Holbæk. Den forskel kan hurtigt blive spist op af andre ekstra omkostninger ved at rejse frem og tilbage, så det dyreste hus reelt bliver billigst.
Trods den beskedne forskel kan det dog blive svært for mange at få lov til at købe boligen i Roskilde, påpeger Morten Westergaard. Det skyldes nye retningslinjer fra Finanstilsynet, der betyder, at boligejere kun i særlige tilfælde bør have en gæld, der er mere end fire gange deres brutto årsindtægt.
For at købe huset i Roskilde skal man således have en husstandsindkomst på 1.175.000 kr. om året, mens man kan blive godkendt til huset i Holbæk med en husstandsindkomst på 800.000 kr.
»Spørgsmålet er, hvor meget større långivers risiko for tab reelt er på huset i Roskilde i forhold til huset i Holbæk? De seneste mange år har realkreditinstitutternes tab været næsten nul på boligejendomme i de store byer, mens der har været væsentligt flere tab på ejendomme langt væk fra de store byer. Man kan derfor spørge sig selv, om det er rimeligt, at de ”billige” huse reserveres til de rige,« siger Morten Westergaard.
