Før var det billigst: Populært boliglån er blevet 260 pct. dyrere
Voldsomme prisstigninger på de helt korte flekslån har forrykket prisbalancen.
Renterne på flekslån er faldet til rekordlave niveauer, men det er omkostningerne ikke. Siden 2009 er omkostningerne til bidrag og kursskæring steget voldsomt. Et F1-lån i Nykredit/Totalkredit er således steget med ikke mindre end 260 pct., viser en opgørelse, som Mybanker har foretaget.
Men når det drejer sig om priser på boliglån, er stigninger over 100 eller 200 pct. for den sags skyld ikke usædvanlige, viser opgørelsen. Det er specielt de helt korte flekslån, der er ramt af stigningerne. F1-lånet har altid været billigst, men der var perioder sidste år, hvor F3-lånet var billigere.
»I flere perioder i 2016 har det været dyrere at have et F1-lån end et F3-lån, hvis man regnede bidrag og kursskæring med. Forskellen i renten blev så lille, at den lave rente ikke kunne kompensere for de højere omkostninger til bidrag og kursskæring. De stigende omkostninger på de korte flekslån spiste også en stor del af den lavere rente sammenlignet med for eksempel F5-lån,« konstaterer direktør i Mybanker, Morten Westergaard.
For at illustrere hvor meget omkostningerne er steget, har Mybanker indregnet de totale årlige omkostninger til bidrag og kursskæring før og nu. Beregningerne er for første års omkostninger på et lån på 2 mio. kr. uden afdrag, der ligger mellem 0-80 pct. af ejendomsværdien.
Så meget steg omkostningerne på flekslån:
| Institut | Dato | F1 | Pct. stigning | F5 | Pct. stigning |
|---|---|---|---|---|---|
| Realkredit Danmark | 2017 | 34.630 | 201 | 24.430 | 112 |
| 2009 | 11.500 | 11.500 | |||
| Nykredit/Totalkredit | 2017 | 36.000 | 260 | 24.800 | 148 |
| 2009 | 10.000 | 10.000 | |||
| BRFkredit | 2017 | 27.500 | 150 | 22.300 | 103 |
| 2009 | 11.000 | 11.000 | |||
| Nordea Kredit | 2017 | 35.500 | 238 | 24.700 | 135 |
| 2009 | 10.500 | 10.500 |
Kilde: Mybanker.dk
Som det fremgår, er omkostningerne på et F1-lån i Nykredit/Totalkredit steget med 260 pct. siden 2009, mens prisstigningen på et F5-lån ”kun” har været 148 pct.
På flekslån betaler man to slags løbende omkostninger:
- Bidrag, der beregnes som en procentdel af restgælden. Bidraget fastsættes normalt ved lånets udbetaling og er højere jo større del af ens ejendom, man har belånt. Institutterne har hævet bidragssatserne markant de senere år.
- Kursskæring er et fradrag, realkreditinstitutterne beregner sig i den pris/kurs, de får, når de sælger obligationer til at finansiere flekslån. Fradraget i kursen resulterer i en højere lånerente for låntagerne.
»Man kan ikke se kursskæring på opkrævningen fra realkreditinstituttet, men det er en omkostning, der er præcis lige så reel som bidraget,« understreger Morten Westergaard.
Fordi F1-lån skal refinansieres hvert år, og dermed pålægges kursskæring hvert år, er omkostningen til kursskæring en væsentligt højere andel af omkostningerne for F1-lån end for eksempelvis F5-lån.
Efter det amerikanske præsidentvalg er renten på F3- og F5-lån igen steget relativt mere end renten på F1-lån og F-kort. I begyndelsen af februar i år var renten (før kursskæring) på F1, F3, F4 og F5 lån henholdsvis -0,41 pct., -0,06 pct., 0,17 pct. og 0,40 pct. om året.
Det er derfor relevant at sammenholde renteudgiften med de reelle omkostninger, mener Morten Westergaard.
Her kan man se hvad den samlede rente, bidrag og kursskæring koster på lånet på 2 mio. kr.:
| Institut | F1 | Ialt | F5 | Ialt | |
|---|---|---|---|---|---|
| Realkredit Danmark | Løbende omk. | 34.630 | 15.467 | 24.430 | 32.430 |
| Rente | -8.000 | 8.000 | |||
| Nykredit/Totalkredit | Løbende omk. | 24.667 | 16.467 | 24.800 | 32.800 |
| Rente | -8.200 | 8.000 | |||
| BRFkredit | Løbende omk. | 18.667 | 10.467 | 22.300 | 30.300 |
| Rente | -8.200 | 8.000 | |||
| Nordea Kredit | Løbende omk. | 25.500 | 16.800 | 14.700 | 22.700 |
| Rente | -8.200 | 8.000 |
Kilde: Mybanker.dk
Af tabellen fremgår det, at markedet/investorerne vil have 16.200 kr. mere i årlig rente, hvis renten skal låses fast i fem år sammenholdt med fast rente i et år. Men på grund af højere omkostninger på F1-lån er låntagers udgifter til et F5-lån i Nykredit/Totalkredit kun 32.800, og det er 5.000 kr. større end F1-lånet.
Lavere omkostninger på F5-lånet betaler således næsten to tredjedele af merrenten på et F5-lån.
