Debat

Sådan kan politikerne sænke temperaturen på et varmt boligmarked

Vicedirektør Karsten Beltoft fra Forenet Kredit udpeger fem politiske tiltag, der kan lægge en dæmper boligprisernes himmelflugt i dele af landet.

Nationalbankens nylige vurdering af, at boligpriserne ville fortsætte sin himmelflugt i 2021 sammenholdt med de seneste prisstigninger i marts, har skabt fornyet debat om, hvorvidt det danske boligmarked kigger ind i en overophedning og medfølgende boligboble.

Hvorvidt der er behov for indgreb til at bremse boligpriserne, har hverken jeg eller Forenet Kredit en holdning til.

Formålet med dette indlæg er derfor udelukkende at synliggøre, hvilke redskaber værktøjskassen indeholder, såfremt politikerne skulle ønske at dæmpe aktiviteten og prisstigningerne på boligmarkedet.

Overordnet set er formålet med de fleste initiativer, der skal bremse stigende boligpriser, at gøre det dyrere at være og blive boligejer. Det mest hensigtsmæssige vil være, hvis initiativer målrettes mod de områder i landet, hvor priserne er steget mest den seneste tid.

Fravælger man en målrettet regulering, vil det kunne få negative konsekvenser for efterspørgslen i de områder, hvor man ikke har oplevet store prisstigninger, og hvor der næppe er grund til frygt for overophedning.

Skattesystem lader vente på sig

Den mest oplagte løsning til at regulere prisudviklingen på boligmarkedet er at få systemet for de offentlige vurderinger på plads. Sker det, vil det automatisk medføre, at ejendomsværdiskatten følger prisstigningerne på ejendomme, hvilket igen vil bremse prisstigningerne, da det vil gøre det dyrere at eje den pågældende bolig.

I første omgang skal man dog kigge langt efter den løsning, da systemet, der skal sikre korrekte vurderinger, først ventes klar i 2024.

Alternativt kan man hæve kravet til størrelsen på boligudbetalingen fra de nuværende 5 pct. til f.eks. 10 pct. Det vil typisk udskyde boligkøbet for førstegangskøbere, hvilket vil reducere både efterspørgslen og prisstigninger. Andengangskøbere vil derimod ofte have en pæn friværdi med fra den solgte bolig, og dermed vil et øget udbetalingskrav næppe betyde så meget for den gruppe af købere.

En sænkning af rentefradraget er også en mulighed, som på længere sigte kan hjælpe. Men med de nuværende renter, der ligger historisk lavt, vil en fjernelse næppe få en stor effekt på den korte bane.

Finanstilsynet har faktisk særligt restriktive regler for kreditvurdering ved udlån til boliger i en række kommuner omkring København og Aarhus, hvor priserne er steget mest. Hvis man ønsker at sænke priserne, er det mest nærliggende at skærpe reglerne for, hvor meget man må låne til boliger i disse områder, hvilket ville have mest præg af præcisionsskydning og derfor ramme mest målrettet. Hvis det skønnes, at de tiltag er nødvendige i flere kommuner, vil vejledningen kunne udvides til at omfatte flere kommuner.

Alle ovennævnte tiltag har til formål at begrænse efterspørgslen ved at gøre det dyrere at være boligejer, men man kan selvfølgelig også se på at øge udbuddet af boliger. Det er bare ikke et middel, der virker på den korte bane, da det tager tid at bygge nyt, og det er heller ikke et redskab, man efter behov kan skrue op og ned for som med f.eks. udbetalingskrav. At stimulere til nybyggeri er derfor mere et strukturelt instrument, der er værd at tage i brug, når der er udsigt til permanent stigende befolkning i et område.

Tiltag, der skal virke på den korte bane, skal rettes mod efterspørgslen.

Der er ingen lette løsninger, hvis indgrebet skal være balanceret i forhold til førstegangskøbere kontra eksisterende boligejere og land kontra by, men værktøjskassen findes.

Læs også