Kære skatteminister: Sådan kan du fikse boligskatterne

Skatteminister Morten Bødskov har i pressen bedt om hjælp fra eksperter til at udforme bl.a. langsigtede (bolig) skatteløsninger. I al ydmyghed vil jeg levere et par forslag her til en forenkling, effektivisering og dermed billiggørelse af den danske boligbeskatning.

Baggrunden for forslagene kan findes i Christine Whiteheads og min nyudgivne bog How taxation varies between owner-occupation, private renting and other housing tenures in European countries. Den kan hentes gratis på nettet under den titel fra forslaget CaCHE ved University of Glasgow.

Mit udgangspunkt er vurderingerne af grunde. Skatteministeriet og en række konsulenter har arbejdet hårdt på en forbedring heraf i det nye vurderingssystem. Men det er da ikke holdbart, at det kun er husenes grundværdier, der kan fastsættes individuelt. Så vidt jeg har forstået, vil andre ejendomstypers grundværdier blive fastsat som en andel af ejendommens samlede ejendomsværdi.

Resultaterne af grundvurderingerne står således ikke mål med anstrengelserne. En vurdering, jeg vist har dækning for blandt dem, der arbejder med at forbedre ejendomsvurderingerne. Derfor er indførelsen af et nyt vurderingssystem blevet udskudt gang på gang – og nu til 2024 – og måske har vi ikke hørt det sidste herom endnu.

I en europæisk sammenhæng er kvaliteten af danske ejendomsvurderinger faktisk blandt de allerbedste – både tidligere og nu. Langt de fleste lande har elendige vurderinger og/eller benytter ret gamle vurderinger i deres ejendomsbeskatning. Derfor er min umiddelbare konklusion: Stop arbejdet med at forbedre ejendomsvurderingerne nu. Der ligger heri en øjeblikkelig besparelse her til at hjælpe den hårdt trængte statskasse.

Mit andet udgangspunkt er mere politisk, men jeg tror, at de fleste danskere vil nikke ja hertil: De fire forskellige boligformer bør beskattes ens. Private lejeboliger er hårdest beskattet og dernæst ejerboliger, mens almene boliger og private andelsboliger slipper billigst. Det er i høj grad tilfældigt, om man er kommet til at bo i en privat andelsbolig eller en almen bolig. Og dermed er det vilkårligt fordelte fordele blandt borgerne. Som bekendt kan personer med boligsociale behov få nedsat boligudgiften ved hjælp af den individuelle boligstøtte.

Endelig er mit tredje udgangspunkt, at den principielt rigtige beskatning af alle boliger er, at der betales skat af alt afkast – altså både af lejeindtægter/lejeværdi af egen bolig og af værdistigningen, og at der er fuldt fradrag for renteudgifter. Altså en beskatning, der svarer til virksomhedsejeres skatteregler og også til beskatningen af private ejendomsudlejere. Det oplagte problem er, at enhver forøgelse af en boligejendoms beskatning bliver kapitaliseret som en lavere værdi. Og omvendt, at enhver lempelse af boligbeskatningen fører til højere ejendomspriser.

I Jyllands-Postens leder d. 9 januar i år blev der lanceret den ide, at boligejernes ejendomsværdiskat og grundskylden skulle samles i én ejendomsskat. Det er den helt rigtige ide. Og så kunne alle fire boligformer komme til at betale denne ejendomsskat.

Kun tre lande har lejeværdi af egen bolig: Holland, Luxemburg og Danmark (ejendomsværdiskatten). Lejeværdi satsen i Luxemburg er dog forholdsvis lav. I Italien og Spanien er ejere af fritidshuse pålagt en lejeværdiskat. Og grundskyld findes i Danmark, Estland og Australien. Både Australien og USA er medtaget i undersøgelsen for sammenligningens skyld. Dette indikerer, at det ikke er hensigtsmæssige former for beskatning. 

Private andelsboliger findes i tre lande: Tjekkiet, Sverige og Danmark. I Tjekkiet beskattes de på samme vis som private lejeboliger, mens de svenske regler er nogenlunde som de danske. Men at private andelsboliger skal beskattes lempeligere end ejerboliger og private lejeboliger, er fuldkommen uforståeligt for mig.

Almene boliger findes i ganske mange europæiske lande som en eller anden form for social housing. Normalt betaler de - som her - ejendomsskat. I 13 af landene beskattes disse boligejendommes lejeafkast ikke, men i Belgien, Island, Holland, Sverige og Tyskland beskattes de som private udlejningsejendomme – i Holland dog kun med 5 pct. af lejeafkastet. Fritagelsen for indkomstskat er altså ikke nogen naturlov for sociale boliger. Der er altså ikke økonomiske begrundelser, kun politiske (socialdemokratiske) grunde. Som bekendt kan økonomisk dårligt stillede allerede opnå individuel boligstøtte, baseret på deres indkomst.

Ejere af private udlejningsejendomme beskattes af deres kapitalgevinst ved salget af ejendommen efter forholdsvis komplicerede regler. Her kan ejeren ”rulle” skatten foran sig ved køb af en anden ejendom. Og der er fradrag for kapitaltab.

Ideen om at beskatte kapitalgevinsten ved salg af ejerboliger er typisk god ide ved en ”middagsbords konversation”. Men mindst en spørgeskemaundersøgelse viste, at den ide ikke havde mange tilhængere i befolkningen. Jeg har ofte tænkt på, hvis en kapitalgevinstskat blev indført, ville boligpriserne falde. Men ordningen ville næppe indeholde regler om en ”negativ” kapitalgevinstskat, så tabet kunne modregnes i anden indkomst. Samtidig er det velkendt, at en kapitalgevinstskat ville hæmme omsætningen af ejerboliger, hvorfor man ville være nødt til at lade skatten ”rulle” ved køb af anden ejerbolig.

Det er oplagt, at en kapitalgevinstskat ville give et meget ujævnt provenu hen over årene. I modsætning til de nuværende skatteregler. Videre ville boligejere undlade at leje en bolig, hvis de herefter skulle betale en kapitalgevinstskat ved salget af deres hidtidige ejerbolig. Reelt vil en sådan skat blive en beskatning af dødsboer, altså en arveskat. Jeg må på den baggrund fraråde indførelsen af en kapitalgevinstskat – det er en rent populistisk idé.

Dog er der kapitalgevinstskat i Sverige – foruden i USA, ligesom svenskerne har en ejendomsskat. Men den svenske respondent professor emeritus Peter Englund er bestemt ikke tilfreds med denne form for beskatning. Også Spanien og Portugal har en mindre voldsom beskatning af kapitalgevinster. Ligeledes er der i mange lande – som vi har haft det herhjemme – en beskatning af gevinsten, hvis ejeren kun har haft boligen i to-fem år. En sådan ordning kan ikke anbefales, for den kan undviges ved, at ejeren beholder boligen lige ud over tidsgrænsen. Og så vil den ramme hårdt ved skilsmisser og nødvendige flytninger.

Mange økonomer glæder sig berettiget til, at ejendomsværdiskatten og grundskylden beregnes på mere aktuelle ejendomsvurderinger. Derfor gælder det selvsagt om at få disse data på plads nu – som foreslået ovenfor. 

Der findes dog også forslag til i endnu højere grad at anvende en contra-cyklisk beskatning, hvor skattesatsen sættes i vejret ved stigende boligpriser og sænkes ved faldende boligpriser. Denne idé er dog noget lumsk, for der går omkring to år fra lovgrundlaget er til stede og til ændringen er implementeret. I mellemtiden kan boligprisstigninger være ophørt og erstattet af boligprisfald – samtidig med, at skatten vokser og bidrager til yderligere boligprisfald. Og vice versa ved boligprisfald. Den besnærende tanke om en contra-cyklisk boligbeskatning holder altså ikke ved nærmere eftersyn.

Ejere af private boligejendomme beskattes forskelligt, efter om ejerne er personligt beskattet, eller om de er beskattet som selskaber. Det er helt almindeligt. Herhjemme er skattesatsen lavere for pensionskasser og livsforsikringsvirksomheder – nemlig 15,3 pct. for de såkaldt PAL-beskattede. Dette er altså en diskriminering af ”almindelige” ejere af udlejningsejendomme.

Og så til et par mindre heldige SF-ideer. Partiets tidligere formand Villy Søvndal foreslog, før SF kom i regering, at førstegangskøbere kunne få en særlig støtte til købet. Denne støtte findes i forskellig udformning i 10 europæiske lande. Problemet er blot, at sådanne ordninger fører til højere boligpriser – og altså blot gør det endnu dyrere at købe. Det er altså stik imod hensigten med forslaget og er alene til fordel for de etablerede boligejere.

Den nuværende SF-ledelse kom kortvarigt til at foreslå, at formueskatten blev genindført. Alt afhængig af udformningen ville det give lavere ejendomspriser. Det er kun Norge og Spanien, der har en formueskat af beskeden størrelse. Det er velkendt, at en formueskat, hvor ejerboligen indregnes i formuen, repræsenterer en dobbeltbeskatning.

Arveafgifter er en almindelig form for beskatning, og de involverer selvsagt også boligformue. Der opkræves dog ingen arveafgifter i Australien, Norge, Sverige og Tjekkiet. Typisk fastsættes værdien af boligejendomme så lavt som muligt. 

Fradrag for renteudgifter er nok den mest omstridte ”støtteordning”. Fradraget er helt naturligt for virksomheder, men er meget mere omstridt for private låntagere. For de lande med fradrag for renteudgifter ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, er der i de nordiske lande af oplagte årsager fradrag for alle renteudgifter, mens der i de angelsaksiske lande kun er fradrag for ”boligrenter”.

Det skattemæssige rentefradrag for private er blevet mere og mere beskåret. Kun ni lande accepterer stadig dette fradrag, ligesom skattesatsen er blevet stadig lavere. Den stadig lavere rente har også udhulet værdien af dette fradrag. Rentefradraget er derfor den skattemæssige boligordning, jeg helst ville ”sælge”. Den vil alligevel blive fjernet, efterhånden som staten mangler penge – igen. 

Afslutningsvis kan jeg notere, at de danske boligtagere er forholdsvis hårdt beskattede. Ganske vist viser OECD-data, at den danske boligbeskatning ligger på niveau det gennemsnitlige i OECD-landene. Men heri er ikke medtaget boligejernes ejendomsværdiskat, der formelt betragtes som en indkomstskat, men som lige så vel kunne være en ejendomsskat. Medtages denne skat, ligger Danmark over gennemsnittet. Storbritannien, Frankrig, USA og Australien – i denne rækkefølge ligger over disse lande, men i de lande opkræves ingen lejeværdiskat.

Jens Lunde