Topøkonomer: Forsinket skatteaftale øger risiko for prisboble på boliger

Da et bredt politiske flertal i Folketinget i 2017 vedtog en boligskatteaftale, der ophævede skattestoppet på boliger, var det en god dag for skattesystemet set med samfundsøkonomiske briller. Skattestoppet, der har eksisteret siden 2001, har bidraget til en kraftig skævvridning i de effektive skattesatser for ejendomsværdier på tværs af landet. 

Boligpriserne er steget væsentligt mere i og omkring de store byer, og den effektive skattesats er således faldet mest i disse områder. Samtidig har skattestoppet betydet, at gevinster på boligprisstigninger, der i forvejen er lavt beskattet i forhold til andre typer af kapitalindkomst, blev beskattet endnu mere lempeligt. Der er i forvejen et kraftig incitament i det danske skattesystem til at investere i mursten frem for at investere i virksomheder, og dette incitament blev forstærket med skattestoppet.

Ophævelsen af skattestoppet skulle være effektueret i 2021, men udfordringer med at få det nye og meget ambitiøse ejendomsvurderingssystem implementeret har rykket startskuddet til 2024. Det er naturligvis vigtigt, at det nye skattesystem er baseret på realistiske prisvurderinger for at give et retvisende beskatningsgrundlag, og forsinkelsen var dermed nødvendig. 

Timingen har dog vist sig at være ekstra uheldig, da kombinationen af meget lave renter og ændret forbrugsmønster som følge af covid-19-pandemien har bidraget til stærkt stigende boligpriser i dele af landet. Udviklingen i boligpriserne har øget risikoen for en boligboble, og det Systemiske Risikoråd overvejer i øjeblikket, om det skal indstille til regeringen at stramme reguleringen af låneformer. Havde det nye boligbeskatningssystem haft debut, som oprindelig besluttet, ville det stigende prispres på boligmarkedet have medført stigende boligskatter, hvilket omvendt vil have begrænset boligprisstigningerne, og dermed reduceret risikoen for overophedning på boligmarkedet.

Det nye boligskattesystem vil således medføre, at stigende boligpriser resulterer i stigende beskatning. På denne måde beskattes kapitalgevinster på boligmarkedet løbende på baggrund af de opdaterede ejendomsvurderinger. Det kommende skattesystem vil dermed også bidrage til at mindske de mere eller mindre tilfældige omfordelinger, der sker på boligmarkedet, når priserne, som det eksempelvis er tilfældet for tiden, stiger markant.

Boligskatteaftalen fra 2017 vil, hvis den implementeres fuldt, sikre en hensigtsmæssig grundstruktur i den danske boligbeskatning. De aftalte skattesatser vil dog medføre, at afkastet på boliger, herunder kapitalgevinster ved stigende boligpriser, beskattes lavere end andre former for kapitalafkast. Overordnet set er det hensigtsmæssigt med så ens skattesatser som muligt på forskellige kapitalgevinster- og tab for at undgå, at skattesystemet forvrider investeringsbeslutninger.

Der er næppe politisk appetit på højere ejendomsværdiskat end aftalt, tværtimod er der risiko for, at implementeringen udskydes endnu længere. Det vil være meget trist, men i så fald må man se sig om efter de næstbedste alternativer. Som supplement til den lave ejendomsværdiskat kunne man beskatte realiserede kapitalgevinster ved boligsalg efter den svenske model, hvor skatten udskydes, hvis boligejeren investerer gevinsten i en ny bolig.

Hvis man ikke vil skærpe boligbeskatningen, bør man give rentefradraget et kritisk eftersyn. Da de fleste husholdningers rentebetalinger skyldes lån i boligen, og da rentefradraget er relativt højt især for årlige renteudgifter under 50.000 kr., vil en reduktion af det særligt høje rentefradrag kunne bidrage til en mere symmetrisk beskatning på boligområdet og samtidig bidrage til mindre låneoptagelse.

En reduktion i rentefradraget vil naturligvis også påvirke boligpriserne i en nedadgående retning. Det er imidlertid fejlagtigt at forestille sig, at det vil være en fordel for førstegangskøbere på boligmarkedet, at priserne af denne grund mindskes. Førstegangskøberne har typisk højere gennemsnitlig belåningsgrad, og derfor vil de blive mere påvirket af faldende rentefradragsret. 

Af samme grund vil de derfor også rammes hårdere af eventuelle nye begrænsninger på lånemulighederne af eksempelvis boliglån uden afdrag eller fleksibel rente. For førstegangskøberne vil det således være bedre, hvis priserne på boligmarkedet holdes i ro som følge af det kommende boligskattesystem. Så jo hurtigere det kan implementeres, jo hurtigere får vi en bedre indretning af boligbeskatningen i Danmark.

Jens Hauch, cheføkonom i Kraka

og følgende Senior Fellows hos Kraka:

Hans Jørgen Whitta-Jacobsen, professor, Københavns Universitet 

Michael Svarer, professor, Aarhus Universitet 

Jørgen Søndergaard, emeritus, VIVE

Peter Birch Sørensen, professor, Københavns Universitet