Serier

Omlægning af boliglånet kan blive en populær vintersyssel

Renterne er steget, hvilket igen gør opkonvertering aktuelt. De stigende renter skyldes især højere inflation og forventninger om, at centralbankerne må stramme pengepolitikken. Er man glad for sin faste rente i en tid, hvor alting stiger i pris, bør man nok holde fast. Vil man gerne reducere sin restgæld bør man overveje en såkaldt skrå konvertering. 

Corona rammer verden

Landet falmer og vintermørket tager til. I den forbindelse er det værd at overveje, hvad denne vinters sysler skal være. En ting kunne være at konvertere sit fastforrentede realkreditlån og på denne måde reducere sin restgæld.

Vi står lige nu på en knivspids, hvor det 30-årige 2 pct. lån med 10 års afdragsfrihed åbner og lukker fra dag til dag. I februar havde det tilsvarende lån en pålydende rente på 0,5 pct. Har man eksempelvis et lån med 0,5 pct. i pålydende rente, vil man kunne reducere sin gæld med cirka 15 pct. Det er der helt sikkert låntagere, der vil finde interessant, mens andre vil melde hus forbi, når de hører om detaljerne.

En væsentlig detalje er årsagen til, at de lange renter stiger. Den skal findes i, at vi lige nu står i en situation, hvor priserne i samfundet generelt stiger. Det er næppe gået nogens næse forbi. Priserne stiger i et tempo, hvor de finansielle markeder forventer, at centralbankerne på et tidspunkt må reagere.

I en verden, hvor alting stiger i pris, vil der helt sikkert være boligejere, der er glade for, at de har et fastforrentet lån, hvor deres ydelse ikke ændrer sig i takt med, at renterne bliver højere.

Mikkel Høegh

Dels er det efterhånden vanskeligt at blive ved med at argumentere for, at centralbankerne skal pumpe coronahjælp ud, dels har vi ramt nogle inflationsniveauer, hvor centralbankerne normalt reagerer ved at stramme pengepolitikken. Centralbankerne argumenterer for, at situationen er midlertidig.

Men det er vel vanskeligt at forestille sig, at knapheden på ressourcer ikke også vil slå igennem på arbejdsmarkedet – det er jo også ramt af knaphed - og dermed sætte sig i højere lønninger? Sker det, vil det inflationære pres have mere permanent karakter. Skal det undgås, skal der føres en stram finanspolitik, noget der ikke står på ret mange beslutningstagers ønskeseddel.

I en verden, hvor alting stiger i pris, vil der helt sikkert være boligejere, der er glade for, at de har et fastforrentet lån, hvor deres ydelse ikke ændrer sig i takt med, at renterne bliver højere. Har man det sådan, skal man holde fast i sit fastforrentede lån og skyde en hvid pind efter en opkonvertering i denne vinter.

Er man imidlertid feinschmecker og har valgt at tage et fastforrentet lån med henblik på, at reducere sin restgæld, skal man måske røre på sig. Ingen ved, hvornår timingen er helt perfekt, og det er bestemt muligt, at renterne vil stige yderligere. På den anden side: Hvis man tror, at centralbankerne har ret, og at den nuværende inflationære situation er midlertidig, vil de lange renter formentlig enten bevæge sig sidelæns eller sågar falde som følge af, at markedet har overreageret i forhold til, hvor aktive centralbankerne vil være med renteforhøjelserne.

Hvis man på denne baggrund vælger at konvertere, hvad vil så være det smarte at gøre? Vælger man en helt klassisk opkonvertering, hvor man konverterer fra fast rente til et nyt fastforrentede lån med nu en højere rente, vil resultatet være lavere gæld men en højere ydelse. Det vil for nogen være det rigtige, idet ens risikoprofil i denne situation vil være uændret. Men for så at være helt hjemme, skal man vente på et rentefald og dermed konvertere ned i rente igen, så man ender med lavere gæld og lavere ydelse.

Når nu man alligevel har valgt at sætte sin hest på, at renterne skal sydover, vil det for nogen være mere oplagt at vælge en skrå konvertering, som alternativ til den klassiske. Her vil man også opnå en lavere restgæld, mens også en lavere ydelse. Den gratis frokost er dog ikke opfundet, så prisen for dette er, at ens ydelse nu bliver variabel. Ens risikoprofil er med andre ord ændret.

Falder renterne, som man håber på, får man blot en endnu lavere ydelse og man sparer en konvertering, men skulle det gå anderledes end forventet, vil ens ydelse stige. De variable renter er dog så lave, at man har råd til at tage en del fej, førend denne strategi vil skifte fra at have tilvejebragt en lavere ydelse end den oprindelige.

Er en opkonvertering spekulativ? Ja, det er i den spekulative ende. Årsagen er, at man ikke kan være sikker på udfaldet, men vælger man eksempelvis en klassisk konvertering, kan man dog regne ud, hvad merprisen bliver i lånets levetid. I den forbindelse skal man huske på, at renten over tid har det med at røre på sig. Det er meget sjældent at den ligger helt stille. De bevægelser bruger danskerne ofte til at omlægge deres lån. Der er dog flest der gør det, når renten falder. Men på grund af bevægelserne i renterne har danskerne i gennemsnit deres realkreditlån i knap otte år.

Læs også