Dette er en kommentar: FINANS bringer løbende kommentarer fra specialister og meningsdannere. Alle kommentarer er udtryk for den pågældende skribents egen holdning.
Debat

Så er situationen på boligmarkedet heller ikke værre

Boligmarkedet oplever i denne tid en strid modvind. Ingen tvivl om det. Men jeg har mere end svært ved at se, at dommedag står for døren.

Mikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Bank

Ja boligmarkedet står muligvis ved en skillevej, hvor det ikke vil være overraskende med lidt tilbagegang visse steder. Der er dog ingen grund til at male fanden på væggen. Udgangspunktet er et helt andet end sidst vi havde en priskorrektion i boligmarkedet. Så skulle det ske, at vi skal have en større tilpasning i boligpriserne, betyder det næppe at vi skal bankes helt tilbage til stenalderen. Det indtryk kan man godt få en gang imellem. 

Jeg kan huske det som var det i går. Vi havde lige skrevet endnu et kapitel i realkredittens lange historie og for første gang åbnet en realkredit obligation med en halv kupon. Sølle 3,5 pct. i 30 år som pålydende rente. Det var vanvittigt synes vi, der stod i maskinrummet og svedte. Tænk sig; relativt kort efter faldt renten yderligere og vi krydsede 3 pct. Nu var vi dernede, hvor realrenten var urealistiske 1 pct. hvis man fratrak centralbankens inflationsmålsætning. Det virkede næsten for godt til at være sandt.

Har man fået købt bolig på toppen er der ikke grund til at gå i panik.

Boligmarkedet oplever i denne tid en strid modvind. Ingen tvivl om det. Renten er steget relativt meget og hurtigt. Leveomkostningerne er pænt stigende. Så ja det skal nok prioriteres anderledes ude hos familierne. Jeg er sådanset heller ikke i tvivl om, at boligmarkedet kommer til at skifte gear. Men jeg har mere end svært ved at se, at dommedag står for døren. Det er på trods af, at boligmarkedet oftere lander tungt end blødt.

Aktuelt bliver tiden lige nu ofte sammenlignet med finanskrisen. Op til finanskrisen var energipriserne ikke så høje som nu, men det var den lange rente til gengæld. I den periode refinansierede vi F1-lånene til en rente på 5,2 pct., mens det fastforrentede alternativ lige var oppe og kysse 8 pct. Der er vi ingenlunde endnu og heldigvis for det. Her kunne markedet ikke holde til mere og vi fik en boligkrise. Ikke blot en tilpasning i boligpriserne, mens også en periode med meget begrænset udlånsappetit i den finansielle sektor.

Det var nemlig ikke kun renten, der var problemet den gang. Det var også en for lempelig kreditgivning op igennem de glade nullere. Kreditgivningen er helt anderledes i dag baseret på de tiltag vi fik efter finanskrisen. Der har således ikke været samme udlånsvækst i denne konjunkturopgang. Faktisk har husholdningerne konsolideret sig siden finanskrisen og er ganske velpolstrede. Det betyder at husholdningerne har meget mere at stå imod med. Noget tilsvarende kan man sige om bankerne. Så skulle vi havne i en periode med prisfald, så er udgangspunkt et helt andet, end det var dengang. I øvrigt er boligpriserne heller ikke steget så meget som den gang. Så udgangspunkt er faktisk ikke særligt sammenligneligt.

Andre generationer har spist vandgrød som nybagte boligejere – skulle det komme dertil klarer den nye generation det nok også.

Det udelukker naturligvis ikke, at vi kan komme i en periode, hvor boligpriserne falder. Sker det, skal man imidlertid huske på, at det ikke behøver at betyde, at folk må gå fra hus og hjem i hobetal. Det er ofte først i forbindelse med en social begivenhed, at korthuset vælter. Det betyder, at det er ved død, alvorlig sygdom eller mistet arbejde. Også her er udgangspunktet stærkt. Der er naturligvis ikke så meget at gøre ved situationer skabt af død og sygdom, men på jobsiden er udgangspunktet godt. Beskæftigelsen er således rekordhøj, hvorfor det næppe er forhøjet ledighed, der betyder, at vi får en lang og sej krise. Skulle man være uheldig og miste sit job, så er der en del ledige stillinger at vælge imellem.

Så har man fået købt bolig på toppen er der ikke grund til at gå i panik. Ser man på udviklingen for en lang periode fx fra 1965 og frem, så har boligpriserne over en bred kam en tendens til at stige mere end de falder. Boligpriserne følger således pænt vores velstandsniveau målt som BNP pr. capita. Så selv om det lyder trist at være teknisk insolvent, så vil det for de fleste handle om, at det over tid vil rette sig igen. Det vigtige i den forbindelse er, at man har købt bolig med en lang horisont for øje. Den vigtige opgave for boligejerne, hvor økonomien strammer til, handler således om at prioritere. En større andel af budgettet må bruges på fast omkostninger og mindre på luksus. Andre generationer har spist vandgrød som nybagte boligejere – skulle det komme dertil klarer den nye generation det nok også.

I de perioder, hvor vi har haft forholdsvis kraftige prisfald, har korrektionen i priserne ofte stået på i 3-4 år og så har det taget op til 5-6 år at vinde det tabte hjem igen. Samlet er de historiske erfaringer, at det cirka tager en ti års tid fra en boligkrise indtræffer, til den er helt afblæst. I den forbindelse skal man også holde sig for øje, at flere nu end i tiden op til finanskrisen har lån med fast rente. Dermed har flere indbygget friværdibeskyttelse i deres finansiering. Det tager brodden af evt. prisfald. Herudover gør det sig gældende, at faldende boligpriser også er en mulighed for dem der skal opgradere deres bolig i forbindelse med familieforøgelse mv. For dem vil det ofte være bytteprisen der er afgørende, og der vil den store bolig alt andet lige falde mere i værdi end den lille. Det rammer så de mere etablerede, som vil nedgradere deres boliger, men de har ofte mere at tære af end de unge.

Mikkel Høegh

Top job

Forsiden lige nu

Anbefalet til dig

Giv adgang til en ven

Hver måned kan du give adgang til 5 låste artikler.
Du har givet 0 ud af 0 låste artikler.

Giv artiklen via:

Modtageren kan frit læse artiklen uden at logge ind.

Du kan ikke give flere artikler

Næste kalendermåned kan du give adgang til 5 nye artikler.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke gives videre grundet en teknisk fejl.

Ingen internetforbindelse

Artiklen kunne ikke gives videre grundet manglende internetforbindelse.

Denne funktion kræver Digital+

Med et Digital+ abonnement kan du give adgang til 5 låste artikler om måneden.

ALLEREDE ABONNENT?  LOG IND

Denne funktion kræver Digital+

Med et Digital+ abonnement kan du lave din egen læseliste og læse artiklerne, når det passer dig.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke tilføjes til læstelisten, grundet en teknisk fejl.

Forsøg igen senere.

Del artiklen
Relevant for andre?
Del artiklen på sociale medier.