Dette er en kommentar: FINANS bringer løbende kommentarer fra specialister og meningsdannere. Alle kommentarer er udtryk for den pågældende skribents egen holdning.
Debat

Markedet for ejendomme til boligudlejning trækker luft ind

Der er enorm usikkerhed om, hvilken vej markedet vil gå for boligudlejningsejendomme. Umiddelbart presser de stigende renter, der før eller siden må føre til højere afkastkrav. Men der er også noget, der er anderledes denne gang.

Mikkel Høegh

Jobbet som økonom ville nogle gange være langt sjovere og ikke mindst lettere, hvis vi på linje med klassiske videnskabsmænd kunne trække os tilbage i laboratoriet og hælde den grønne væske ned i kolben og se, om der kom røg op af den. Vi økonomer må dog bare erkende, at økonomi ikke er en eksakt videnskab.

Derfor kan man altid vende og dreje ændringer og ikke mindst økonomiske vurderinger. Der er ingen tvivl om, at vi lige nu befinder os et sted, hvor menuen står på økonomisk afmatning, men hvor slemt bliver det mon? Usikkerheden er enorm, og derfor skal selv den mest seriøse prognose tages med et gran salt.

En af de måder, man trods alt kan få lidt indsigt på, er ved at studere fortiden. Det er måske meget væsentligt lige nu. Normalt er der den sammenhæng, at når renten stiger, vil afkastkravet på udlejningsejendomme tilsvarende stige. Det betyder, at værdierne vil falde. Det må vi også forvente denne gang, når vi nu står et sted, hvor vi i historiske termer har set en ganske kraftig og meget hurtig stigning i renten. Det såkaldte yield gab, altså forskellen mellem afkastet på ejendomme og den risikofrie rente, er i hvert fald snævret ind.

Ser vi på det statistisk, har vi endnu ikke rigtig tal for, at denne sammenhæng om højere afkastkrav viser sig. Det er muligvis lidt hurtigt at gøre status, idet prisændringer ofte er træge i forhold til andre forhold, der kan ændre sig i vores økonomi.

Langt de fleste ejendomsinvestorer har en stærk økonomi, og hvis ikke de kan sælge deres aktiver til den pris de forlanger, venter de bare til de kan få den pris, de ønsker sig. Få er tvunget til at sælge ud pga. manglende likviditet, som vi så under finanskrisen. Vi ser derfor lige nu ganske få transaktioner, og en række planlagte transaktioner bliver således ikke til noget. Når vi har få eller nærmest slet ingen transaktioner, har vi heller ikke nogen prisstatistik, der viser ejendomsprisfald.

Lige nu oplever jeg markedet som en anden Tour de France-rytter, der skal ud på sin prolog. Mens nedtællingen til turen ud i gaderne står på, trækker rytteren vejret dybt ind. Vi så noget tilsvarende under coronapandemien, efter indåndingen farede priserne ud over rampen og steg op som en raket. Denne gang har man en fornemmelse af, at dette ikke helt kommer til at ske.

Og dog er der noget, der er anderledes denne gang i forhold til de historiske erfaringer. En ting er, at der er sket en internationalisering af det danske ejendomsmarked. Der er langt flere udenlandske investorer end, der hidtil har været. Det betyder, at de forholdsvis høje yield gap, vi har været vant til i Danmark, er udfordret. Hvorfor skulle yield gappet i København eksempelvis være meget større end i andre sammenlignelige byer som eksempelvis Stockholm, Hamborg, München?

I Danmark har vi en forholdsvis stærk økonomi med gode offentlige finanser. Vi har fastkurspolitik i forhold til det øvrige Europa, hvorfor der ikke er en valutarisiko som i Sverige. Sidst men ikke mindst har vi ganske stabile politiske forhold, også selv om de politiske vinde de seneste par år er gået imod investeringer i ejendom.

En anden ting, der knytter sig til udenlandske investorer, er, at der allerede er allokeret mange penge til investering i ejendomme. Disse allokeringer er foretaget, og mandatet er givet til rådgiver mv. Rådgiverne lever af at foretage investeringer for det mandat, de er givet. Derfor vil meget få, om nogen, komme tilbage og sige, at det desværre ikke er tiden lige nu til at købe ejendomme og dermed miste deres mandat og provision. Det betyder, at de mange penge, der er allokeret til det danske ejendomsmarked, før eller siden vil komme ud at arbejde.

Det, udenlandske investorer også i høj grad fokuserer på, er befolkningsudviklingen i de store danske byer. Disse tal er god læsning, hvis man tager de lange briller på, fordi vi bliver flere. Der synes således at være en god case i at investere i ejendomme – også selv om der lige nu på den korte bane er modvind i form af stigende renter.

På langt sigt følger afkastene på ejendomme imidlertid udviklingen i vores velstand. Så det er langt fra givet, at ejendommene vil falde voldsomt fra det nuværende niveau. Får vi en længerevarende dyb krise, kan det naturligvis ikke udelukkes, at vi får en tilpasning af værdierne. Et godt bud er dog, at tilpasningen ikke lige viser sig med det samme.

Derfor kan der også synes langt til prisfald på 20 pct., som der ofte nævnes i debatten om ejendomsmarkedet – det er vist et worst case-scenarie. Og skulle det ske, synes de historiske erfaringer at være, at markedet faktisk retter sig forbavsende hurtigt. Vi har dog kun et par gange i historien set prisfald af den karakter.

Et andet godt bud på en udvikling er, at vi vil se en skævvridning i udviklingen mellem store og små byer. Forstået på den måde, at priserne nok bedre kan holde i de store byer, mens de forhold om flere udenlandske investorer og allokeret kapital ikke gør sig gældende i de små byer. De udenlandske investorer er nemlig ikke på samme måde til stede i de mindre provinsbyer.

Top job

Forsiden lige nu

Anbefalet til dig

Giv adgang til en ven

Hver måned kan du give adgang til 5 låste artikler.
Du har givet 0 ud af 0 låste artikler.

Giv artiklen via:

Modtageren kan frit læse artiklen uden at logge ind.

Du kan ikke give flere artikler

Næste kalendermåned kan du give adgang til 5 nye artikler.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke gives videre grundet en teknisk fejl.

Ingen internetforbindelse

Artiklen kunne ikke gives videre grundet manglende internetforbindelse.

Denne funktion kræver Digital+

Med et Digital+ abonnement kan du give adgang til 5 låste artikler om måneden.

ALLEREDE ABONNENT?  LOG IND

Denne funktion kræver abonnement

Med et abonnement kan du lave din egen læseliste og læse artiklerne, når det passer dig.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke tilføjes til læstelisten, grundet en teknisk fejl.

Forsøg igen senere.

Del artiklen
Relevant for andre?
Del artiklen på sociale medier.

Du kan ikke logge ind

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, men vi har sørget for, at du har adgang til alt vores indhold, imens vi arbejder på sagen. Forsøg at logge ind igen senere. Vi beklager ulejligheden.

Du kan ikke logge ud

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, og derfor kan vi ikke logge dig ud. Forsøg igen senere. Vi beklager ulejligheden.