Danske Banks cheføkonom: Husprisfald er kun lige begyndt
Højere rente gør det simpelthen mindre attraktivt at købe en bolig til en given pris, og det udløser prisfald.
Ifølge tal fra Boligsiden er huspriserne faldet seks måneder i træk og var i oktober 3,9 procent lavere end på toppen, korrigeret for normale sæsonudsving. Ejerlejligheder er faldet endnu mere. Et ganske stort fald i sig selv, og oven i er det sket i en periode, hvor prisen på alt muligt andet er steget kraftigt.
Den reelle værdi af boliger er virkelig på vej ned.
Der er særdeles gode grunde til prisfaldet. Faktisk behøver man ikke se længere end til, at den effektive rente på et 30-årigt realkreditlån er steget med over 4 procentpoint på to år, med det meste af stigningen koncentreret i 2022.
Mit bud er, at rentestigningen især vil gå ud over de dyre boliger.
Højere rente gør det simpelthen mindre attraktivt at købe et hus til en given pris. Om renteudgiften er 2.000 eller 10.000 kroner om måneden gør en forskel for, om man har lyst til at betale 4 millioner for et hus, for nu at tage et noget forenklet eksempel.
Alene ud fra rentestigningen skulle man faktisk forvente langt større prisfald, end vi har set, måske i størrelsesordenen 25-30 procent. Oven i kommer effekten af en forventet økonomisk afmatning med blandt andet stigende arbejdsløshed.
Alligevel opererer vores og andres prognoser ”kun” med husprisfald på omkring 10 procent fra toppen i gennemsnit. Det er ikke mindst fordi, det ikke ser ud til, at det store rentefald i årene op til coronakrisen er slået fuldt igennem på huspriserne, og det betyder, at rentestigningen heller ikke skal have fuld effekt. Den høje inflation er en anden del af forklaringen, men vi må nok sige, at risikoen er for større prisfald end i prognosen.
Det er vigtigt at understrege, at vi her taler om gennemsnitspriser. Ganske som under finanskrisen og perioden forud vil der være masser af steder, hvor husene ikke svinger specielt meget i pris, eller ligefrem går mod udviklingen.
Mit bud er, at rentestigningen især vil gå ud over de dyre boliger, som især vil sige huse og lejligheder i de store byer. Det er også dem, der især står til at blive ramt, når og hvis der kommer et nyt boligskattesystem i 2024 – omend vi fortsat ser en klar tendens til, at efterspørgslen efter boliger i storbyen er stor.
Er det så et dårligt tidspunkt at købe bolig? Nej, det kan man slet ikke sige. Selv i de områder, der måske er i farezonen for prisfald, kan man som køber udnytte situationen og få prisfaldet på forhånd – ved at presse sælgeren. Antallet af handler er faldet, og er især for ejerlejligheder meget lavt.
Sælgerne kan være nødt til at slå til. Og så skal man jo altså have et sted at bo, uanset hvad usikre prognoser siger om huspriserne.