Markedet for handel med ejendomme til udlejning er forsvundet
Økonomien har været enorm modstandsdygtig i forhold til de kraftige renteforhøjelser. Det gælder umiddelbart også værdien af udlejningsejendomme. At markedet for handel med ejendommene er forsvundet, er næppe en svaghed men udtryk for stor modstandskraft.
Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.
Transaktionsmarkedet for erhvervsejendomme er forsvundet. Det gør det uhyre vanskeligt at mene noget præcist om, hvor markedet bevæger sig hen.
Der findes nemlig ikke ret meget god og valid statistik om et marked, der er ikke eksisterende. Normalt er ejerlejlighedsmarkedet en meget god retningspil for boligudlejningsmarkedet, her har vi prisfald på godt 10 pct. siden toppen på landsplan – nogle steder i landet særligt i de større byer, er det gået lidt hårdere for sig. Et prisfald af denne størrelse svarer nogenlunde til, at afkastet er gået op med et kvart procentpoint.
Teoretisk kan det undre, at en pristilpasning af denne størrelse skulle være nok. Yield-gabet, altså forskellen mellem obligationsrenten og afkastet på ejendomme, har givet sig, efter at vi har fået de kraftigste stigninger i obligationsrenten i 50 år.
Der er således nærmest indtruffet et omvendt risikotillæg for at købe en ejendom – det virker ikke rigtigt. Renteniveauet er lavt, men ændringen har været stor og har på ingen måde slået igennem i afkastene på ejendomme. Det må næste komme.
Tilpasningen kan imidlertid vise sig at være overordentlig træg og nærmest ikke eksisterende, hvis de finansielle markeder får ret. Lige nu forventer markederne, at vi allerede i år skal ned i rente igen. Forventningen er ensbetydende med, at det er obligationerne og dermed renterne fremfor ejendommene, der skal tilpasse sig i pris.
Den træge tilpasning i prissætningen på vores ejendomme udspringer af en ganske modstandsdygtig og stærk økonomi. Det er blevet stampet hårdt på bremsen i form af renteforhøjelser, og alligevel står økonomien ikke stille. Beskæftigelsen bliver ved med at stige, det betyder at de fleste kan blive ved med at betale deres forpligtigelser også selv om, at forpligtigelserne bliver større.
Forpligtigelserne niver måske lidt, men ikke mere end, at en ændring i prioriteringen kan ride det værste af stormen af. Vi må naturligvis forvente, at beskæftigelsen på et tidspunkt vil falde, men der skal godt nok et stort fald til, før vi bevæger os hen i en beskæftigelsessituation, der historisk rimer på krise.
Men er det ikke et svaghedstegn, at markedet er forsvundet, tænker mange sikkert. Næh, tværtimod er det jo et udtryk for, at dem der har ejendomme, har en stærk økonomi. De kan holde ejendommene og vil ikke forære dem væk. Der er således meget få, der må sælge deres ejendomme af nød. Der skal som bekendt to til en handel, og er der ikke det, er der ikke nogen handel. Det er ikke sikkert, at dette er en holdbar ligevægt på lang sigt, men hvis renterne skal ned allerede sidst på året, kan det give rigtig god mening lige at se tiden an.
Når der så endelig alligevel bliver handlet, hvad er det så for nogle ejendomme, der skifter hænder? Er det de bedste ejendomme, fordi de altid kan handles, eller er det dårlige ejendomme, fordi man må antage, at de investorer, der kommer i nød og som skal tvangsrealisere deres aktiver, har de dårligste ejendomme og står svagt i en prisforhandling? Det kan betyde, at de få handler, vi trods alt ser, giver et ganske skævt billede af, hvad der egentlig er markedets tilstand.
Der er forskning, der tyder på, at vi i opgangstider overvurderer, hvor meget ejendomme reelt kan handles til, ligesom vi i nedgangstider undervurderer, hvad ejendomme kan handles til. Derfor skal man være meget forsigtig med at drage forhastede konklusioner i en tid, hvor vi netop ser en eller anden form for priskorrektion.
Et yderlige element, der trækker pristilpasningen ud, er muligheden for at overvælte de stigende priser i lejen. Huslejeloftet, der blev indført mens prisstigningerne var på sit højeste, satte grænser for, hvor huslejen kunne forhøjes. På den anden side legitimerede det huslejestigninger på 4 pct. per år. I år og næste år. Lejestigninger, vi ikke har set mangen til i mange år. Det gør værdien af cashflowet i en ejendom mere værdifuld, og dermed trækker det i modsat retning i forhold til en pristilpasning.
Normalt i en konjunkturnedgang vil udlejerne forsøge at balancere huslejestigninger af hensyn til at holde tomgangen nede. Tilsyneladende har lejerne haft en stærk nok økonomi til, at man kunne implementere stigninger svarende til huslejeloftet, uden at tomgangen på ejendomme er gået nævneværdigt op. Tværtimod faktisk.
Huslejeloftet har således dels virket som en markedsstandart, dels har smertegrænsen været højere. Nogle steder har man muligvis tilpasset lejemålets størrelse efter behov, men grundlæggende har det ikke flyttet det helt store. Det er jo bestemt et udtryk for en stærk økonomi. En styrk, der giver mulighed for at vente på tilpasningen i finansieringsomkostningerne fremfor, at ejendomspriserne skal i frit fald.
Køber man den indledende præmis om, at ejerlejlighedsmarkedet er en meget god proxy – ja, så er boligstatistikkerne lige nu god læsning.
