Prisdyk på boliger sender nybyggeriet i frit fald

På et tidspunkt kommer vi igen til at diskutere, om der er en boble i boligpriserne i de store byer. Det er kun et spørgsmål om tid. Lige nu kan det virke utopisk, når vi har prisfald på op mod 20 pct. i visse kvarterer i byerne. På landsplan er prisfaldene lidt mindre, men et godt bud i min optik er, at lejlighederne ender med et prisfald på 15 pct. fra toppen. 

Den aktuelle tilpasning synes at spole covid-19-boblen tilbage. Det ændrer imidlertid ikke ved, at før corona viste sit grimme fjæs, og fanden tog ved boligmarkedet, havde vi allerede en diskussion om, hvorvidt boligpriserne var kommet for højt op.

Dengang var det i et historisk perspektiv ikke dyrt at købe en bolig. Godt nok var priserne kommet godt i vejret, men den helt ekstraordinære lempelige pengepolitik gjorde, at den finansierede pris var lav. Nu er der som bekendt ved at blive rettet op på den destabiliserende pengepolitik, og det giver en vis pristilpasning. Boligbyrden er kommet op. 

Der er dog også andre følgevirkninger af den strammere pengepolitik. En af konsekvenserne er, at byggeriet er gået i stå. Det påbegyndte byggeri fuldføres naturligvis, men meget få nye projekter startes op. Derfor er nybyggeriet faldet med 75 pct. Det får strukturelt betydning over tid.

Byggeriet har det med at komme og gå som en gammeldags ketchupfalske. I en periode blev der bygget meget, mens finansieringsomkostningerne var lave. De mange byggerier vil over tid blive absorberet som følge af befolkningstilvæksten. Herudover er der et historisk efterslæb, hvor der er blevet bygget for lidt i byerne. 

Det ændrer ikke på, at tager man udgangspunkt i de gængse befolkningsprognoser, vil der over tid være brug for flere boliger og gerne boliger, som folk har råd til at betale.

Hvordan sikrer man så det? Ofte synes svaret i debatten at gøre det dyrere at komme til en ejerbolig. Dette i form af øget skat, stramninger i mulighederne for kreditgivning mv. Tiltag af denne regulative art kan være med til at tage brodden af konjunkturdrevet efterspørgsel. Den vil derimod ikke løse de strukturelle problemer. Tværtimod gør det det bare dyrere og vanskeligere at finansiere en bolig, hvorfor den eksisterende boligmasse bliver for de få og bedst stillede. 

Dermed bliver de centralt beliggende boliger bare en endnu mere eksklusiv klub. Over tid vil det skubbe til byernes mangfoldighed. Efterspørgslen over tid er så massiv, at den strukturelle mangel ikke vil føre til markante prisfald. Der er nemlig en tendens til, at særligt servicefag med højt uddannede arbejdskraft placerer sig i byerne. Dermed vil den arbejdskraft skubbe andre befolkningsgrupper ud af byen.

Over tid er vi derfor nødt til at overveje, hvordan vi kan bygge problemerne væk. Der skal skabes et større udbud, der kan matche efterspørgslen og den vej rundt sikre et mere stabilt boligmarked, hvor priserne vil bestemmes af udviklingen i den generelle indkomstudvikling. Der vil opstå mangel på boliger igen, og det har historisk vist sig ikke at være en nem løsning at bygge billige boliger alle har råd til. 

Derfor burde man måske overveje, om ikke tiden er moden til at bygge mere i højden, eller at udvide byerne på landområder, fremfor at en by som København eksempelvis vokser mod øst, dvs. ud i Øresund. Uden af have stor forstand på, hvad der driver byggeomkostningerne, virker det som om, at det må være en dyrere løsning at bygge ved opfyldning i havet end at bygge på allerede fritlagt jord. Tilsvarende gælder for byfortætning, at det også må være dyrere at bygge blandt eksisterende byggeri fremfor at bygge, hvor der er plads. 

Med de byggeomkostninger, vi aktuelt har, og de renter vi har fået som følge af den løbske inflation, kan man forestille sig, at byggeriet over relativ kort tid vil gå endnu mere i stå. I andre storbyer rundt om i verden bygger man både, højere, mindre og betaler i øvrigt væsentligt mere for boligerne, end vi gør i Danmark. Så nok er der udfordringer, men i bund og grund er vi egentlig ganske forkælede. Kan vi give en lille smule los på den forkælelse, kan vi løse nogle af de strukturelle problemer, vi har. Jeg vil i hvert fald blive overrasket, hvis ikke byerne over tid bliver større og større.