Større prisstigninger på boliger er svære at forstå

Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.

Generelt skal man være meget påpasselig med at drage for håndfaste konklusioner, når talen falder på et emne, man ikke helt forstår. Aktuelt er boligmarkedet en af de størrelser, der er forholdsvis vanskeligt at forstå helt i detaljen. For hvad er det egentlig lige, der driver den nuværende optimisme, der giver anledning til prisstigninger på både huse og lejligheder? Særligt lejligheder, synes ganske vanskelige at forstå.

Indledningsvist vil jeg dog komme med den efterhånden velkendte ansvarsfraskrivelse om, at man skal købe bolig efter behov fremfor at betragte det at købe bolig som en god investering. Jeg møder ofte mange mennesker på min vej, der er interesseret i at time boligkøb således, at den størst mulige gevinst opnås.

Det er næppe muligt at time, hvornår man skal træde ind på markedet og gå ud igen perfekt, ligesom der ikke findes perfekte substitutter til alle typer af ejerboliger på lejemarkedet. Hører man om nogle, der har timet det perfekt, er det således nok snarere udtryk for en tilfældighed end dygtighed. Derfor må det gode råd om boligkøb være, at det gælder om at have en lang horisont og huske at holde beboelsesformålet med købet for øje.

Når det er sagt, er boligkøb ofte almindelige menneskers største investering her i livet. Det er således ærgerligt at ende i en situation, hvor man kommer i økonomisk klemme, ligesom de fleste mennesker bedre kan lide tanken om at have gjort en god handel fremfor en mindre god handel. Derfor er der naturlig stor fokus på kortsigtede bevægelser i boligmarkedet.

Kigger man på de parametre, der lige nu evt. kan forklare udsving i boligmarkedet, synes der at være flere forhold, der trods alt kalder på en vis forsigtighed.

Den første ting er renten. Boligmarkedet har ikke reageret særligt kraftigt på de rentestigninger, vi har fået. Det er muligt, at det denne gang er anderledes, men der bør være en vis sammenhæng mellem finansieringsomkostningerne og boligpriserne, da langt de fleste mennesker har behov for at finansiere deres boligkøb. En joker kan være at boligkøbere stresstestes til at have en rente på minimum 4 procent, alternativt den aktuelle faste realkreditrente, når de vælger variabel rente. De variable renter har ikke været meget over stressniveauet, hvilket kan være en forklaring på den robusthed, vi har set. Det er dog mere en forklaring på, hvorfor boligpriserne måske ikke er faldet, fremfor hvorfor de stiger.

Når taler så falder på stigende boligpriserne, kommer der typisk et andet argument om renten frem. Nemlig det, at nu da inflationen er faldet tilbage, vil renterne falde. Indledningsvist har jeg gjort rede for, at det kan være vanskeligt at forstå udsving på boligmarkedet. Udsving i renterne kan imidlertid om muligt være endnu vanskeligere at forstå. Når det er sagt, tror jeg, man skal være helt ekstraordinær påpasselig med at basere sin boligøkonomi på forventninger om fremtidige rentefald. Her risikerer man at blive slemt skuffet.

I de seneste par måneder har markederne haft travlt med at prise forventede rentenedsættelser ud af obligationskurserne. Uanset hvordan man vender og drejer det, gælder den sammenhæng, at renterne nedsættes i centralbankerne, når det går dårligt i økonomien for at hjælpe økonomien på vej. Tilsvarende forhøjes renterne, når der er for meget tryk på kedlerne, og inflationen stiger som følge af en høj efterspørgsel. Det er måske lidt forsimplet, men en ok tommelfingerregel. Der er ikke meget der tyder på, at vi befindes os i en større økonomisk krise, der berettiger, at vi skal have massive fald i renterne. Det er i øvrigt i sig selv positivt, også for boligmarkedet.

Det mest plausible er nok fald i renten, men nogen større bevægelser, der sender os tilbage til tiden med 30-årige realkreditrenter på 1 pct. eller derunder, får vi næppe. Faktisk tror jeg, at man skal være glad, hvis der kommer nedsættelser for meget mere end et halvprocents penge. Bevares, lidt har også ret, men det forklarer næppe, at vi skal have meget højere boligpriser.

En tredje faktor, der nok holder hånden over boligmarkedet, men næppe kan forklare store stigninger i boligpriserne, er den rekordhøje beskæftigelse. Det skaber naturligvis efterspørgsel efter bolig, at folk har indkomst, sammenlignet med det modsatte, nemlig ledighed. Den store beskæftigelsesfremgang drives dog umiddelbart af grupper, der har en løsere tilknytning til boligmarkedet. Både udlændige og befolkningsgrupper med lav erhvervsfrekvens bor oftere i lejebolig end i ejerboliger. Så den stigende beskæftigelse er nok snarer en anden-runde-effekt end en umiddelbar forklaring.

Et sidste argument, jeg ofte høre for boligprisstigninger, er stigende realløn. Den stigende realløn kan i sig selv give anledning til stigende boligpriser, omend vi kun lige har indhentet det fald, vi har haft i vores købekraft efter prisstigningerne i coronakrisens kølvand. Så det er vel næppe heller her, at vi finder en større forklaring. Det er de færreste, der for alvor mærker, at pengene rækker længere.

Samler jeg min række af argumenter sammen, som dog ikke er udtømmende men centrale, har jeg svært ved at forstå, at vi overordnet set skal se en større prisstigning i boligmarkedet fra det nuværende niveau. Jeg har nok nemmere ved at se, at markedet måske skal være stabilt og visse stede tendere mod et fald, hvis ikke det decideret skal falde.

Her synes jeg at man bør holde sig for øje, at før coronaen slog sig løs, var der konsensus i boligdebatten om, at vi havde høje boligpriser. Tilsvarende gav overgangsordningerne i den nye skattemodel anledning til fremrykkede boliginvesteringer og prisstigninger. Så hvis jeg skulle på boligjagt, ville jeg nok være lidt forsigtig og i hvert fald sikre mig, at der er plads til modgang på den korte bane.