Få bolighandler sætter sig spor i statistikken

Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.

Lille statistik på væggen der, hvordan er tilstanden på boligmarkedet i landet her? Umiddelbart et beskedent ønske, nu da vi er på den anden side af den meget omtalte og omdiskuterede skattereform.

De første statistikker, der beskriver den nye virkelighed efter skæringsdatoen 1. januar 2024, er endda blevet offentliggjort. Det er imidlertid for tidligt at drage for håndfaste konklusioner i forhold til tilstanden på markedet. Årsagen skal findes i, at de månedsbaserede statistikker svinger forholdsvis meget fra måned til måned.

Det kom formentlig som en overraskelse for de fleste, mig selv inklusiv, at statistikkerne viste, at eksempelvis ejerlejlighederne var blevet dyrere i januar. Statistikkerne havde ellers tidligere tegnet et billede af, at der var blevet udbudt flere boliger, og at der var blevet handlet færre boliger. Umiddelbart en indikation af, at udbud og efterspørgsel havde krydset klinger til et lavere niveau. Netop derfor ville det mest naturlige være en lavere pris. Ved første øjekast i hvert fald.

En lavere pris passede også ind i de forventninger, der er til skattereformen, når vi taler prisen på ejerlejligheder. En bunden opgave i kommissoriet til den nye skattereform var at sikre, at etagebyggeri fremadrettet ville blive hårdere beskattet. Rigsrevisionens undersøgelse og efterfølgende kritik af det hidtidige system har tegnet et billede af, at de mest effektivt udnyttede jordstykker notorisk er blevet for lempeligt beskattet.

Der har således været bred enighed om, at i takt med, at de såkaldte personlige skatterabatter – en del af overgangsordningerne – bliver handlet væk, vil lejlighederne falde i pris som en direkte konsekvens af, at den næste ejer ville blive sat i en højere skat end den hidtidige ejer.

Er de seneste offentliggjorte handelspriser fra Boligsiden således et vidnesbyrd om, at et er teori, noget andet er praksis? Nok ikke. Her skal man være meget varsom med at læse statistiske beretninger fra markedet. Dels er statistikken baseret på få handler, hvilket alt andet lige giver anledning til et større udfaldsrum og dermed en statistik, der svinger mere end normalt. Dels skal man være meget varsom med at drage håndfaste konklusioner i en omstillingsperiode, hvor køber og sælger skal finde hinanden i nye rammebetingelser.

Det store spørgsmål er, hvad er det egentligt for et marked statistikken beskriver? I den forbindelse er det værd at holde sig for øje, at det er den marginale handel, der definere statistikken. Problemet er bare, at det er uhyre vanskeligt at korrigere handelsstatistikken for kvalitet. Så hvad er det egentlig for nogle lejligheder, der aktuelt handles? Vi ved, at det er få handler, der danner statistikken. Tælletallet er der ikke så stor usikkerhed om, da vi præcist ved, hvor mange handler der har været.

Vi ved dog ikke, om det aktuelt er de bedste og de mest attraktive lejligheder, der sælges, fordi de altid kan omsættes. Eller om det er de dårligste lejligheder der omsættes af nød, fordi ejerne af disse højst sandsynligt er hårdere ramt af den opbremsning, vi trods alt ser i vores økonomi som konsekvens af højere renter.

Der findes en række anekdotiske beviser for, at det formentlig er de bedste lejligheder, der stadigvæk kan omsættes. Nok er vores økonomi ramt af en vis opbremsning, i hvert fald i visse sektorer, men beskæftigelsen er høj. Reallønningerne stiger som en konsekvens heraf. Den højere købekraft tager brodden af rentestigninger, hvorfor de kedelige nøgletal som antal henstande, restanceprocenter og bekendtgjorte tvangsauktioner alle befindes sig i den nedre grænse for positive tal.

Kombineres disse observationer med velfunderet forskning der viser, at priserne på lejligheder i kerneområder er mere stabile end lejligheder i perifere områder, er der en vis indikation på, at de lejligheder der aktuelt omsættes generelt, er af en bedre kvalitet. Det kan langt hen ad vejen forklare, hvorfor lejlighedspriserne steg i januar, når man også tager med i ligningen, at tallene generelt svinger meget fra måned til måned.

Umiddelbart tegner den marginale handel således et billede af lejlighedsmarkedet, men mon ikke billedet er et lidt andet, hvis handelsaktiviteten kom op på et mere normalt niveau – hermed menes et niveau der svarer til et historisk gennemsnit.