Sandheden om boligmarkedet drukner i de nye tal
Boligmarkedet synes ikke at være synderligt påvirket af de ændrede fundamentale forhold som højere renter, ændret skatter mv. I hvert fald ikke når man studerer tallene. Ofte fortæller de imidlertid ikke den fulde historie.
Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.
Statistik er som en bikini: Den viser noget interessant men skjuler noget væsentligt. Dette lille citat er taget fra en særdeles fremragende publikation fra Danmarks Statistik: StatiStikpiller.
StatiStikpiller blev udgivet i vinteren år 2000 i forbindelse med Danmarks Statistiks 150-års jubilæum, men kan nemt findes på nettet, hvis der skulle opstå et skybrud eller andet, der kalder på godt humør her i den danske sommer. Udover at være en særdeles morsom lille anekdotesamling, giver StatiStikpiller og den efterfølgende Statistisk Talt stof til eftertanke og dermed også en vis ydmyghed med talbrug.
Netop ydmyghed med talbrug og fortolkningen af tal er væsentligt i forståelsen af den aktuelle udvikling på ejendomsmarkedet. Det er meget vanskeligt at forstå, at det ikke skulle have fået en nævneværdig betydning, at renterne er steget, ligesom det nye ejendomskattesystem samt overgangsordninger har fået en betydning for visse ejendomskategorier. Statistisk set ser det imidlertid ud til, at boligmarkedet bare kører derudad.
I årets første 26 uger blev der solgt 7.737 ejerlejligheder og 37.703 parcel og rækkehuse. Sammenlignet med 2023 er der således stor fremgang, idet der i samme periode i fjor blev solgt 7.560 ejerlejligheder og 33.071 parcel og rækkehuse. Aktiviteten er tiltagende i 2024. Omregnet i procent er der en aktivitetsfremgang på 11,84 pct.
Studerer man boligtal lige nu, er det vanskeligt at få et klart billede af, hvad markedets sande tilstand egentlig er.Mikkel Høegh
Det går med andre ord meget godt eller hvad? Nu var 2023 dog et år med lav aktivitet. Sammenligner man med det historiske gennemsnit, går det ikke helt så godt – specielt ikke for ejerlejligheder. Det ændrer imidlertid ikke på, at der er intet der tyder på krise på boligmarkedet - tværtimod. Det går fornuftigt.
Hvem er det så der køber boliger? Ja, det er et godt spørgsmål. Kigger man på statistikken for ejerskiftetilbud i realkreditsektoren, kan man se, at antallet af tilbud i forbindelse med ejerskifte falder. Det står jo i modstrid med de ovenfor nævnte handelstal. Skyldes det, at der er kommet færre førstegangskøbere, og dermed har dem, der køber bolig, flere penge med? Næh, ikke rigtigt. En kollega og jeg har dykket langt ned i tallene, og der viser det sig, at andelen af førstegangskøbere er forbavsende stabilt over tid.
Næh, det, der driller her, er igen statistik. Man ser kun, hvad man måler på. Lånetilbudsstatistikkerne tegner et billede af, hvor mange klassiske realkreditlånetilbud, der gives. Der er imidlertid flere og flere, der tager et banklån fremfor et gammeldags realkreditlån, når de skal finansiere deres bolig. Disse banklån indgår ikke i realkreditlånestatistikkerne, og dermed fortæller tallene ikke den fulde sandhed. Renterne i bankerne er faldet meget i takt med de store indlånsoverskud, og dermed kan bankfinansiering konkurrere med realkreditlån i pris og samtidig tilbyde en højere grad af fleksibilitet.
Et er aktiviteten i og omkring boligmarkedet, noget andet er prisudviklingen på ejendomme. Boligpriserne tog en mindre tilpasning i andet halvår af 2022 som følge af de markante renteforhøjelser. Tilpasningen var imidlertid væsentligt mindre, end man teoretisk set ville forvente. I sommeren 2022 toppede prisen på ejerlejligheder med en gennemsnitlig kvadratmeterpris på omkring 36.000 kr. Efterfølgende faldt den til knap 32.000 kr. i begyndelsen af 2023, mod nu at være på ca. 35.000 kr.
Nogenlunde samme udvikling har vi set for huse, der gik fra en top på knap 18.000 kr. pr. kvadratmeter til at være nede på 17.000 kr., for nu at være i omegnen af 17.500 kr. En forholdsvis billig omgang på en renteændring, der trods alt er på 400 pct. i perioden, når der tages højde for at renten gik fra ca. 1 pct. til 6 pct. og faldt tilbage til 4 pct.
Årsagen til udviklingen i boligmarkedet er, at en lang række andre ting end renten også har ændret sig. Såsom indkomst, skat mv. Her viser prisstatistikkerne ikke noget om sammensætningen af de bagved handlede boliger. Eksempelvis synes det forventede prisfald på ejerlejligheder som følge af den nye skattereform, at være udeblevet. Det er umiddelbart en følge af, at der nu handles relativt flere små lejligheder med en højere kvadratmeterpris end store lejligheder med en lavere kvadratmeterpris.
Jo, der findes løgn i almindelighed, forbandede løgn og prisstatistik, fortæller StatiStikpiller med et Benjamin Disraeli citat. Det er nok en af forklaringerne på, at vi ser stigende lejlighedspriser, selv om det lige nu relativt nemt kan findes eksempler på, at det er billigere at leje en lejlighed fremfor at eje den.
Andre boligtal, der er med til at tegne et noget broget billede af markedet overordnet set, er, at udbuddet er stigende. Der kommer simpelthen flere og flere boliger til salg. Vi kommer fra et meget lavt niveau, efter at markedet blev støvsuget under pandemien. Det ændrer imidlertid ikke på, at niveauet har givet sig, og vi er ved at komme tilbage til det gennemsnitlige niveau. Jo større udbud, desto lavere priser. Tilsvarende findes der tal der viser, at der skal gives et større afslag for at der aktuelt kan indgås en handel. Modsætningsvist synes liggetiderne dog af falde.
Så studerer man boligtal lige nu, er det vanskeligt at få et klart billede af, hvad markedets sande tilstand egentlig er. Noget tyder på, at markedet går sin stille skæve gang hen over sommeren, omend der lige nu er mange effekter, der trækker i den ene og den anden retning. Overordnet set tror jeg mest på meget afmålte prisstigninger.
