Valg af realkreditlån er svært
Det danske realkreditsystem er stærkt bl.a. fordi låntagerne optager lån med renter på markedsvilkår. Det gør imidlertid også, at det nogle gange kan være svært at vælge det rigtige lån.
Dette er et debatindlæg: Finans bringer løbende indlæg fra specialister og meningsdannere. De er alle udtryk for den pågældende skribents egen holdning.
I de sidste par uger har realkreditmarkedet stået på en knivspids i forhold til, om det skulle være lån med 4 pct. i pålydende rente eller lån med 3,5 pct., der skulle være toneangivende.
Sådan vil det nu engang være, når vi har et effektivt realkreditsystem, der sikrer, at låntagerne får markedsrenterne og ikke en administrativt fastsat rente.
Aktuelt har vi en situation, hvor man kan vælge imellem 3,5 pct. i rente eller 4 pct., efter at renterne er steget lidt igen. Men hvad skal man egentlig vælge?
I min optik er det ikke nemt at vælge det helt rigtige lån. Dybest set er intet lån bedre end et andet, idet de enkelte lån er prisfastsat i forhold til hinanden.
Helt konkret kommer det til udtryk ved, at lånet med en lavere pålydende rente kan hjemtages til en lavere kurs end lånet med en højere pålydende rente. Så der hvor man vinder på karrusellen, der taber man på gyngen.
Det handler derfor om at vælge det lån, der passer bedst til en og til de forventninger, man har til fremtiden. I den forbindelse er man nødt til at forholde sig til, at ingen kan spå om fremtiden, men man kan gøre sig nogle forholdsregler, hvor man kan forholde sig til udviklingen i den ene og den anden retning.
Når vi køber bolig, er det ofte en drøm, der går i opfyldelse. Vi har således en forventning om, at denne store investering – for de fleste mennesker den største i livet – skal vare for evigt. Har vi en uendelig tidshorisont, så vil det være at foretrække at betale den laveste mulige pålydende rente til udløb.
Sandheden er imidlertid den, at vi danskere meget sjældent holder vores lån til udløb. Selv om realkreditlån i langt de fleste tilfælde udstedes med en løbetid på 30 år, så holder folk kun deres lån i 7-8 år i gennemsnit.
Det kan der være flere grunde til, såsom at vi omlægger vores lån pga. skift i renten, eller at der sker ændringer i vores liv, der betyder at vi skal flytte.
Holder man ovenstående in mente, så er det måske ikke nødvendigvis en god ide at kigge på, hvad der er billigst i 30 år, når man skal vælge lån. Det vil formentlig give større værdi at kigge på, hvad lånet koster i en afgrænset periode.
Den type af beregninger kalder man horisontomkostninger. Hvad koster det f.eks. at have sit lån i 10 år for så at indfri det? Umiddelbart giver det merværdi. Kan man ikke selv lave disse beregninger, så kan ens bankrådgiver hjælpe.
Laver man en sådan beregning, så er der flere forhold, der spiller ind.
For det første ved lånoptagelsen. Der bliver gælden på lånet med 3,5 pct. godt 25.000 kr. højere end et lån med 4 pct. som følge af et større kurstab pr. lånte million. Det kurstab skal man så at sige indhente.
For det andet bliver renten naturligvis mindre på 3,5 pct. lånet, men givet at man får fradrag for renteudgifterne, så er denne ulempe relativt mindre end forskellen på 0,5 pct. i pålydende rente.
Tager man udgangspunkt i, at der betales afdrag, vil man hvert år afdrage en smule mere på det lån med lavest rente, hvilket betyder, at indfrielsesbeløbet alt andet lige efter 10 år er mindre på 3,5 pct. lånet.
Fordelene ved 3,5 pct. lånet opvejer imidlertid ikke ulempen ved det større kurstab, hvorfor 4 pct. lånet samlet set er marginalt billigere, hvis man tager udgangspunkt i, at man kan indfri til kurs 100.
I min optik er denne type beregninger mere værdifulde end at antage, at man holder lånet til udløb. Man kan evt. overveje at lave en tabel, hvor man ser omkostningerne efter 5, 10 og 15 år. Når man skal vælge.
Beregningerne viser også, at man ikke nødvendigvis bare kan tage udgangspunkt i, om et lån kan udbetales til kurs 95. Kursen på 3,5 pct. lånet skal højere op, førend det kan slå 4 pct. lånet.
Beregningerne kan også bruges til at forholde sig til udgifterne, hvis renten går det ene eller anden vej. Godt nok er lånet med fast rente, men ændrer renten sig, kan det påvirke indfrielsesbeløbet.
Her er der taget udgangspunkt i maksimum, nemlig kurs 100, men stiger renten, kan man indfri til en lavere kurs. Her vil 3,5 pct, lånet ændre sig mere i kurs end 4 pct. lånet, idet obligationer med en lavere pålydende rente er mere kursfølsomme end obligationer med en højere pålydende rente.
Der er mange dokumenter og begreber, man skal forholde sig til ved valg af lån. Jeg ved det, man kan blive helt træt. Men selv om horisontomkostninger lyder abstrakt, så kan det være et godt redskab til at få en god dialog med din rådgiver om det rigtige lån for dig.
Spørg ind – rådgiverne vil helt sikkert gerne hjælpe.
