Som gribbe cirkler investorerne over erhvervsejendomsmarkedet

Markedet for erhvervsejendomme er gået stort set i stå i Danmark. Køber og sælger kan ikke finde hinanden i krydsfeltet mellem enorme pengetanke, der på den ene side gerne vil købe op, men på den anden side håber, priserne skal længere ned. Og sælgere, der håber, at priserne snart stiger, så de kan reducere deres tab.

»Der er mange penge, der er allokeret til ejendomme, og der er investorer, der gerne vil købe. Men man er usikker på, om markedet er bundet ud. Alle er bange for at gribe en faldende kniv,« siger Peter Winther, partner i Colliers i Danmark, en af de største mæglere og rådgivere inden for erhvervsejendomme i Danmark.

Køberne er med andre ord bange for at gå ind i et marked, der skal endnu længere ned, før det har nået bunden.

Det, alle sidder og venter på, er også, hvornår sælgerne bliver møre, fordi de bliver presset så meget af de stigende renter og dermed tyngende finansieringsomkostninger, at de er nødt til at lade sig omfavne af en investor.

»Vi hører om de mange svenske ejendomsselskaber, der har problemer med refinansiering. Vi hører lidt fra Storbritannien og USA om ”distress”, hvor der er sælgere, der begynder at give op, fordi de er finansielt pressede. Så er det jo klart, at man som køber sidder og tænker: Hvornår er der nogen, de er tvunget til at sælge, så vi kan købe noget til en ordentlig pris,« siger Peter Winther.

Colliers vurderer på baggrund af en rundspørge i Norden, at der ligger en opkøbskapacitet, rettet mod de nordiske lande, på over 370 mia. kr.

Omvendt er der sælgere, der ikke har råd til at sælge til de lavere priser.

»Der er pensionsselskaber, som ellers ikke har været interesseret i ejendomsmarkedet pga. de lave afkast, som nu er tilbage, og de har kontanter og vil gerne købe. Men på en anden side sidder der sælgere, der ikke vil eller ikke har råd til at gå ud og sælge til de priser, pensionsselskaberne eller andre gerne vil købe til,« siger Søren Kopp, der er specialist i ejendomshandler i advokatfirmaet Bruun & Hjejle.

Blandt de danske investorer er landets største pengetank, ATP, hvor investeringsdirektør André Scharf fra ATP Ejendomme har bemærket stilstanden i markedet.

»Vi kan godt genkende billedet af et fastfrosset ejendomsmarked. Vi er dog i en position med kapitalstyrke, og vi har væbnet os med tålmodighed,« siger han.

En måde at måle prisniveauet i markedet er at kigge på det afkast, investorerne får. Alt andet lige betyder et højere afkast en lavere pris. Afkastet er steget i takt med de stigende renter, og siden 1. kvartal 2022 er afkastet på kontorejendomme i København steget fra 3 pct. til 3,75 pct., mens afkastet på boligejendomme er steget fra 2,75 pct. til 3,75 pct., viser tal fra Colliers.

Situationen med de stigende renter fik i juni Det Systemiske Risikoråd, der overvåger finanssektorens helbred, til at udsende følgende advarsel til pengeinstitutter over en bred kam:

»Det aktuelle miljø med højere renter og lavere økonomisk vækst indebærer en risiko for prisfald på erhvervsejendomsmarkedet, som kan føre til tab i institutterne. Erhvervsejendomme har ved tidligere kriser medført betydelige tab i de danske kreditinstitutter,« skrev risikorådet.

Lige nu klemmer den finansielle skruetvinge hårdere i Sverige. Der har givet flere af de største ejendomsinvesteringsselskaber store problemer, fordi de har finansieret en stor del af deres opkøb med erhvervsobligationer, og de skal refinansieres i disse år.

Ifølge nyhedsbureauet Bloomberg skal de svenske ejendomsinvestorer refinansiere 4,9 mia. dollars i år og 12,1 mia. dollars i 2024 og 11,3 mia. kr. i 2025.

Det er der ikke mange investorer, der har lyst til at deltage i, og derfor bliver det svært for de svenske ejendomsselskaber at skaffe nye penge til at betale de nuværende kreditorer. Flere af de svenske selskaber har fået sænket deres kreditværdighed, og det har gjort ulysten større.

Det er i det miljø, at den store danske ejendomsinvestor Nrep i mandags hev 4,1 mia. kr. op af den bugnende tegnebog og købte en majoritetspost i det svenske ejendomsselskab Klövern. I første omgang får Nrep 51 pct. af aktierne i Klövern, og den øges i de kommende år.

Pengene forventes Klöverns ejere netop at bruge på at refinansiere erhvervsobligationer, der udløber næste år, skriver Bloomberg.

»Jeg er helt overbevist om, at der kommer flere af den type. Der bliver mange, der arbejder med at sælge porteføljer ud af selskaberne for at kunne imødegå de refinansieringer, der kommer. Derfor tror jeg, at der kommer betydeligt flere porteføljer, der vil blive handlet,« siger Rune Kock, adm. direktør i Nrep.

Han tror, at modet til at gå ind i markedet snart indfinder sig.

»Det største problem over de seneste 12-18 måneder har været, at man har ledt efter argumenterne for, at man ikke længere skal være bange for at gribe den kniv. Det føler jeg, at tiden er ved at være inde til nu,« siger Rune Kock.

Nrep rejste for nylig en fond på 27 mia. kr. til at investere i ejendomme i det nordeuropæiske marked.

Nreps strategi er bl.a. at købe ejendomme, give dem en grønnere profil ved især at sænke deres CO₂-udledning, for så typisk at sælge dem igen i løbet af seks til otte år.

Netop problemerne i det svenske marked sætter mange af de danske investorer deres lid til. For de svenske ejendomsselskaber har ifølge en analyse fra det uafhængige, dansk-svenske videncenter Øresundsinstituttet fra februar over de seneste fem år næsten fordoblet deres portefølje af danske ejendomsinvesteringer. I analysen blev de opgjort til en samlet værdi af 100 mia. kr.

De svenske ejendomsselskaber er populært sagt det svage dyr på savannen, og de kan blive tvunget til at sælge ud af deres danske ejendomme..

»Mange af de store svenske ejendomsselskaber har porteføljer i Danmark. Derfor sværmer investorerne om dem i et håb eller forventning om, at nogen af dem har behov for at sælge noget,« siger Peter Winther, partner i Collier i Danmark.

Som gribbe over nødlidende dyr?

»Jeg tror ikke, de opfatter sig som gribbe. Men der er nogle rigtige gode porteføljer, og dem er der bestemt købere til, såfremt de måtte komme på markedet. Det er ikke sikkert, de kommer til salg lige med det samme. Det er selskaber, der ved, at de har finansieringen på plads frem til 2025, 2026 eller endnu længere, så de fleste har tid til at finde løsninger, inden der skal refinansieres,« siger Peter Winther.

Han deler ikke Det Systemiske Risikoråds bekymring for det danske marked for erhvervsejendomme. Han er enig i, at de finansielle institutter kan komme til skade, når der er risiko for prisfald i bl.a. ejendomsmarkedet - som det i høj grad skete under finanskrisen i 2007-08.

»Men situationen lige nu er, at den underliggende drift i ejendommene er stærk, og den belåning, vi har set i den finansielle sektor, har været konservativt udmålt. Så jeg kan ikke se nogen reel risiko for, at vi på den korte eller mellemlange bane kan se noget, der bare ligner massive tab,« siger Peter Winther.

Rune Kock fra Nrep mener, at advarslen fra Det Systemiske Risikoråd er på sin plads.

»Er der nogen, der kommer til at tabe penge i Danmark? Ja, det er der. Er der meget kapital, der venter på at blive investeret ind i det danske og det nordiske marked? Ja, mere end nogensinde. Nogle vil skulle sluge nogle tab – det gælder også os. Men jeg forventer ikke, at det bliver et bankmæssigt kæmpe problem, fordi bankerne har været forsigtige. Og så vil der være temmelig meget kapital, der vil være interesseret i at investere i fast ejendom,« siger Rune Kock.

Mens han er relativt optimistisk for også det danske marked, tror advokat Søren Kopp fra Bruun & Hjejle, at man skal være tålmodig.

»Om det er til jul eller først næste sommer, at vi kommer til at se aktivitet, ved jeg ikke. Men det er ikke noget, der er væk om et par måneder. Den ene side eller begge skal acceptere et nyt niveau, og det tager tid,« siger Søren Kopp.