Flere boliglån i kursfælde: 1,5 pct. lånet kan blive et af dem

Der er fortsat stor risiko for indlåsningseffekt ved Danmarkshistoriens billigste boliglån. Der er tale om det 30-årige 1,5 pct. lån, og der er udstedt så få af dem, at risikoen fortsat er stor, vurderer Realkredit Danmark.

Og indlåsningseffekten er ikke bare en teoretisk størrelse. Mange boliglån er allerede ramt.

Indlåsningseffekt kan opstå i små obligationsserier med få ejere. Groft sagt er det så ejerne bag, der bestemmer kursen. Det betyder, at boligejerne ikke kan være sikre på at få en ordentlig kurs, men skal betale mere, hvis de skal lægge lån om. Det har kun betydning, når renten stiger. Ved rentefald kan man altid indfri til kurs 100.

Inden månedens udgang skal mange boligejere tage stilling til, om de vil lægge deres lån om, men de bør glemme 1,5 pct. lånet. 2 pct. lånet er et langt bedre og mere sikkert valg, lyder det fra cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig.

»Der er ikke den store forskel målt på ydelsen efter skat over 30 år. Højere restgæld og lavere rente – eller lavere restgæld og højere rente? Og når vi så tager likviditetsaspektet og den fremtidige beskyttelse af friværdien i betragtning, så er det jo et klart plus til 2 pct.-lånet i forhold til 1,5 pct.-lånet. Det er egentlig et relativt let valg,« mener Christian Hilligsøe Heinig.

Trods en kurs omkring 95 er der ikke udstedt mange 1,5 pct. lån.

Så stor er udstedelsen:

Kilde: Realkredit Danmark

Der er udstedt 1,5 pct. lån for knap 3 mia. kr. og 2 pct. lån for hele 57,8 mia. kr.

Reelt er der allerede låntyper, som er ramt af indlåsningseffekt. I Realkredit Danmark drejer det sig om kunder med lån som RD Cibor6 Extra eller RenteDyk.

Men også mere populære lån med fast rente er ramt.

Det drejer sig om 3,5 pct.-lånet med udløb i 2047. Den har Realkredit Danmark udstedt for godt 15 mio. kr. af i varianten med afdrag og 86 mio. kr. i varianten uden afdrag.

3 pct.-serierne i 2047 ser også ud til at have en vis risiko for indlåsningseffekt. Her har Realkredit Danmark udstedt for 3,5 mia. kr. i varianten med afdrag og 4,2 mia. kroner i varianten uden afdrag.

Netop disse boligejere kan med fordel lægge om og vælge en billigere obligationsserie, hvor indlåsningseffekten er helt væk. De kan i øjeblikket indfri deres lån til kurs 100, selv om den reelle kurs er et stykke over 100.

»Opsigelsesfristen er lige rundt om hjørnet her i slutningen af april. Ikke nok med at de kan komme over i en mere likvid serie og spare penge på den månedlige ydelse – de kan også få valuta for pengene med det samme, når renten den stiger. Sidder man med et 3- eller et 3,5 pct.-lån, skal renten stige en del før, at kurserne overhovedet kommer under kurs 100,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Realkredit Danmark har regnet på konsekvenserne af indlåsningseffekten. Udgangspunktet er et 1,5 pct. lån.

Hvis renten stiger 1 pct.-point, vil kurserne på 1,5 pct. lånet falde til ca. 89. Det betyder, at en boligejer kan reducere sin restgæld ved en lodret konvertering. I dette tilfælde indfris et lån på 1 mio. kr. og konverteres til et 2,5 pct. lån.

Omlægning af lån på 1 mio. kr. fra 1,5 pct. til 2,5 pct. lån – ingen indlåsningseffekt:

Denne konvertering vil altid kunne betale sig, da man både opnår lavere restgæld og lavere ydelse efter skat. Kursfølsomheden ved 1 pct.-point rentestigning er på godt 10 kurspoint.

Hvis likviditeten i serien fortsat er lav, kan der opstå indlåsningseffekt. Udgangspunktet her er, at kunden ikke kan indfri sit lån til kurs 89, men er nødt til at betale 93. Dermed vil regnestykket se sådan ud:

Omlægning af lån på 1 mio. kr. fra 1,5 pct. til 2,5 pct. lån – tænkt eksempel med indlåsningseffekt:

Konverteringen vil i dette tilfælde give en mindre gevinst, da reduktionen af restgælden er 40.000 kr. lavere, og ydelsen på lånet stiger marginalt med 5 kr. om måneden.