Derfor er en højere rente godt for din boliggæld
Store gevinster i vente, hvis boligrenterne stiger.
Vandringen mod boliglån med fast rente fortsætter. Alene i år er der optaget nye lån med fast rente for 39 mia. kr. Vandringen er sund, mener realkreditinstitutterne, for lån med fast rente beskytter restgælden.
For hvis renten stiger, falder restgælden, og det er ikke småpenge, der er tale om, viser beregninger fra Nordea Kredit. Stiger den lange rente eksempelvis 2 procentpoint, vil man kunne skære over 200.000 kr. af restgælden på et 30-årigt 1,5 pct.-lån på 1 mio. kr.
»Vi forventer stort set uændrede lange renter i 2018. På et til to års sigt forventer vi, at de lange renter vil være højere, end de er i dag. Renteprognoser er i sagens natur ret usikre, og derfor løber vores nuværende prognose kun til udgangen af 2019,« siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann.
Så meget falder gælden, hvis renten stiger: (Boliglån med afdrag)
| Rente | Serie | Rentefald på 1%-point | Uændret rente | Rentestigning på 1 pct. | Rentestigning på 2 pct. | Rentestigning på 3 pct. |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1,5% | 2050 | 1.000.000 | 959.000 | 863.000 | 773.000 | 694.000 |
| 2% | 2050 | 1.000.000 | 994.000 | 906.000 | 816.000 | 735.000 |
| 2% | 2047 | 1.000.000 | 1.000.000 | 928.000 | 845.000 | 769.000 |
| 2,5% | 2047 | 1.000.000 | 1.000.000 | 979.000 | 900.000 | 822.000 |
| 3% | 2047 | 1.000.000 | 1.000.000 | 1.000.000 | 973.000 | 893.000 |
| 3% | 2044 | 1.000.000 | 1.000.000 | 1.000.000 | 958.000 | 883.000 |
| 3,5% | 2044 | 1.000.000 | 1.000.000 | 1.000.000 | 1.000.000 | 952.000 |
| 4% | 2044 | 1.000.000 | 1.000.000 | 1.000.000 | 1.000.000 | 995.000 |
Kilde: Nordea Kredit
Så meget falder gælden, hvis renten stiger: (Boliglån uden afdrag)
| 2% | 2050 | 1.000.000 | 987.000 | 884.000 | 779.000 | 684.000 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2% | 2047 | 1.000.000 | 1.000.000 | 918.000 | 828.000 | 744.000 |
| 2,5% | 2050 | 1.000.000 | 1.000.000 | 949.000 | 848.000 | 750.000 |
| 2,5% | 2047 | 1.000.000 | 1.000.000 | 970.000 | 884.000 | 800.000 |
| 3% | 2047 | 1.000.000 | 1.000.000 | 1.000.000 | 970.000 | 885.000 |
| 3% | 2044 | 1.000.000 | 1.000.000 | 1.000.000 | 967.000 | 887.000 |
| 3,5% | 2044 | 1.000.000 | 1.000.000 | 1.000.000 | 1.000.000 | 944.000 |
| 4% | 2044 | 1.000.000 | 1.000.000 | 1.000.000 | 1.000.000 | 992.000 |
Kilde: Nordea Kredit
Mest kursfølsom er 1,5 pct. lånet. En boligejer, der har et lån med en restgæld på 1 mio. kr., kan ifølge Nordea Kredit forvente at indfri sin gæld for 694.000 kr., hvis renten stiger med 3 procentpoint. Er der derimod tale om et 4 pct. lån med udløb i 2044, kan det forventes indfriet til 995.000 kr.
Mange boligejere med fast forrentede lån har allerede konverteret de senere år, og derfor er der langt flere boligejere med lån i serierne 2050 og 2047 end i 2044.
Beregningen tager udgangspunkt i, at rentestigningen finder sted om tre år. Går der kortere tid end det, kan boligejerne forvente en større gevinst, og går der længere tid, bliver gevinsten mindre i takt med at tiden trækker ud. Der er ikke taget højde for eventuelle omkostninger til at omlægge lånet.
»Kursfølsomheden på en obligation er ikke nogen eksakt videnskab. Den ændrer sig, i takt med at tiden går, og i takt med at der f.eks. sker indfrielser eller udstedelser i serien,« siger Lise Nytoft Bergmann.
Man kalder det en lodret konvertering, når man omlægger et boliglån ved rentestigninger. Det er en billig måde at konvertere på, fordi man simpelthen køber obligationerne bag lånet til en lavere kurs. Dermed hugger man en stor bid af sin restgæld. I stedet optager man et nyt lån med en højere rente.
I princippet kan man også erstatte det gamle lån med et flekslån. Dermed skærer man både af restgælden og bevarer en lav husleje
