Privatøkonomi

Boligejere risikerer at blive låst: Sådan kan du gardere dig

Det er ikke altid godt for boligejerne, at der kommer mange forskellige obligationer kort tid efter hinanden.

Artiklens øverste billede
Kurserne på de danske boligobligationer bliver bestemt på finansmarkederne. Men i nogle tilfælde vil kursdannelsen være usikker. Arkivfoto: Finn Frandsen

Realkreditinstitutterne sprøjter obligationer ud i øjeblikket. Det øger risikoen for, at boligejerne kan blive låst fast til et bestemt lån, med mindre de er klar til at tage et tab.

Eneste udvej kan være at optage et lån i en stor obligationsserie, selv om det giver et større kurstab.

Fænomenet kaldes indlåsning. Det betyder, at en obligationsserie bliver meget lille og/eller ejes af få investorer. Dermed bestemmer de mere eller mindre, hvad det skal koste at indfri obligationerne i utide. Det kan få konsekvenser, når renterne stiger som nu.

Indlåsningseffekten er ikke en teoretisk størrelse, og i øjeblikket risikerer flere af de nye 20-årige lån at blive ramt. Også blandt de 30-årige lån er der en risiko.

Hos Nordea Kredit, der er et af de mindre realkreditinstitutter, har man den tommelfingerregel, at en obligationsserie skal være minimum 2 mia. kr. og helst 5 mia. kr., før indlåsningseffekten helt kan udelukkes.

Nordea Kredit har åbnet 15 fastforrentede obligationer siden det obligatoriske serieskift for halvandet år siden og har to mere på vej.

»I tre af de 15 obligationer har vi udstedt for mindre end 2 mia. kr. Det drejer sig bl.a. om det nyåbnede 30-årige 2 pct.-lån, der kun har været på hylderne i halvanden uge,« siger Lise Nytoft Bergmann, der er chefanalytiker i Nordea Kredit.

Der er udstedt obligationer for ca. 0,5 mia. kr. i den pågældende serie. Et 10- og et 20-årigt lån ligger også et godt stykke under grænsen.

Risikoen ved de helt korte lån er dog ikke så stor, da de ofte vælges for at få høvlet gæld af hurtigt. Men der kan være en væsentlig konverteringsgevinst ved de 20-årige lån, så de kan også blive ramt.

Hos Realkredit Danmark er det 20-årige 1,5 pct.-lån ramt. Hvis ikke renterne falder tilbage på et tidspunkt, er der en risiko for indlåsning, mener cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig.

»Det er klart, at det nuværende rentemiljø er udfordrende i forhold til likviditeten i nogle af de nyåbnede obligationsserier. Dermed kan boligejerne få en udfordring,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Han foreslår denne lille finte, der dog kræver, at man ikke er så fokuseret på at undgå kurstab.

Det kan være en fordel at vælge et lån med en lavere kurs og god likviditet frem for et lån med en bedre kurs og en lille cirkulerende mængde.

Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom, Realkredit Danmark

»For at navigere i dette usikre rentemiljø er det vigtigt ikke kun at se for snævert på kursen. Det kan være en fordel at vælge et lån med en lavere kurs og god likviditet frem for et lån med en bedre kurs og en lille cirkulerende mængde,« mener Christian Hilligsøe Heinig.

Der er dog grænser, understreger han.

»Normalt siger vi, at udbetalingskursen i hvert fald ikke bør være under 94,5.«

Der er altid en risiko med at åbne en ny obligationsserie. Det er også, derfor realkreditinstitutterne ind i mellem tøver. Konkurrencen mellem institutterne er dog så tæt, at alle hopper med, når en af konkurrenterne lægger ud.

Og selv om en obligationsserie er tynd, behøver den ikke være dømt ude. Obligationerne er åbne for udstedelser i tre år, og i mange tilfælde er en obligation, som ikke nåede at vokse sig ret stor, åbnet igen har fået fin volumen, understreger Lise Nytoft Bergmann.

»Nogle gange tror man ikke, at renten kan falde eller stige igen, men i virkeligheden er det noget, der hyppigt sker. Der er stadig tre år til det næste serieskift, og derfor kan nogle af de obligationer, der ikke er så store i dag, godt nå at få større volumen, hvis renten falder igen,« siger Nordea Kredits chefanalytiker.

Top job

Forsiden lige nu

Anbefalet til dig

Giv adgang til en ven

Hver måned kan du give adgang til 5 låste artikler.
Du har givet 0 ud af 0 låste artikler.

Giv artiklen via:

Modtageren kan frit læse artiklen uden at logge ind.

Du kan ikke give flere artikler

Næste kalendermåned kan du give adgang til 5 nye artikler.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke gives videre grundet en teknisk fejl.

Ingen internetforbindelse

Artiklen kunne ikke gives videre grundet manglende internetforbindelse.

Denne funktion kræver Digital+

Med et Digital+ abonnement kan du give adgang til 5 låste artikler om måneden.

ALLEREDE ABONNENT?  LOG IND

Denne funktion kræver abonnement

Med et abonnement kan du lave din egen læseliste og læse artiklerne, når det passer dig.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke tilføjes til læselisten, grundet en teknisk fejl.

Forsøg igen senere.

Del artiklen
Relevant for andre?
Del artiklen på sociale medier.

Du kan ikke logge ind

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, men vi har sørget for, at du har adgang til alt vores indhold, imens vi arbejder på sagen. Forsøg at logge ind igen senere. Vi beklager ulejligheden.

Du kan ikke logge ud

Vi har i øjeblikket problemer med vores loginsystem, og derfor kan vi ikke logge dig ud. Forsøg igen senere. Vi beklager ulejligheden.