Læg låg på renten, men hold øje med ekstraregningen

Når boligrenterne stiger så hurtigt som i de seneste uger, vil det være oplagt at gå i rentely.

Og det er muligt at lægge et renteloft over sine lån. Men du kan ikke være sikker på kun at skulle betale 1 pct. i rente selv ved et renteloft på 1.

Der skal nemlig betales et tillæg til investorerne ud over renten. Forklaringen skal findes i lånets konstruktion, der er stort set identisk med F-kort lånet.

Også hvis lånet skal indfris i utide ved eksempelvis flytning, kan der komme en ekstraregning. Når obligationen bag får ny rente, kan man indfri til kurs 100. Sker det i den mellemliggende periode, skal det ske til dagskurs. Dermed kan det blive temmelig dyrt at komme ud af, hvis renten falder, og man skal indfri til en høj kurs.

Risikoen for at få et ekstra kurssmæk minimeres, jo kortere tid der er mellem refinansieringerne. Det er præcist det samme, som gør sig gældende ved flekslån.

Renten på F-kort og Rentemax justeres renten automatisk to gange om året. Renten er baseret på en seks måneders rente, som bankerne bruger, når de låner af hinanden. Obligationerne bag refinansieres hos Totalkredit hver 5. eller 10. år.

Derudover betales rentetillæg til investorerne, der har købt obligationerne bag lånet. Det tillæg svinger voldsomt, men ændres kun, når lånets obligationer skal refinansieres.

Renten kan blive lavere end 0 pct. Sker det, kommer det låneren til gode i form af et ekstraordinært afdrag også i afdragsfrie perioder. Ingen af Totalkredits lån med renteloft, de såkaldte Rentemax, har nået loftet endnu. Renten på det ene er 0,06 pct. og -0,04 på det andet.

Totalkredit har i øjeblikket to Rentemax-lån: Det ene har et loft på 1,5 pct., og obligationen bag skal først refinansieres i 2030. Et andet lån med et renteloft på 1 pct. skal refinansieres i 2027.

Konstruktionen bag de to lån synes kompliceret. Men forklaringen er egentlig enkel. Når man refinansierer en obligation hvert år - eksempelvis et F1-lån, er der en risiko for, at køberne holder sig væk, når auktionen afvikles. Samtidig skal der betales kursskæring, hver gang, lånet får ny rente.

Skal lånet refinansieres hver 5. eller 10. år, tager det trykket af obligationsmarkedet. Dertil kommer, at obligationer med længere løbetid er attraktive for de fleste investorer.

De får dog et tillæg, der beregnes ud fra det aktuelle renteniveau. Og det er altså det tillæg, der lægges oven i renteloftet.

Bidragssatserne på Rentemax og F-kort er en spids højere end for lån med fast rente. Til gengæld er de lavere end bidragene på flekslån.

Lån med renteloft fås også i andre realkreditinstitutter.