Stigende renter er gift for boligkøbere

Boligejere i flere kommuner nord for København skal nu betale 144.000 kr. ekstra efter skat om året i ren boligydelse, hvis de vil købe det samme hus som i begyndelsen af 2021.

Det viser beregninger, som Nordea Kredit har foretaget for Finans.

Hvis renten bliver ved med at kravle hastigt i vejret, skyder merudgiften op i samme tempo.

Det er derfor ikke for sjov, at økonomer advarer om, at vi står over for et boligmarked i dele af landet, hvor priserne vil falde som følge af de stigende renter.

»Det er en kombination af stigende priser og renter, der betyder, at det i dag koster 35.130 kr. om måneden efter skat at finansiere et hus på 140 kvadratmeter i eksempelvis Gentofte mod 23.180 kr. i starten af 2021,« siger Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit.

Hun peger på, at boligpriserne skal falde mellem 30 og 34 pct., hvis førstegangskøbere eller købere uden en masse penge fra et tidligere salg i eksempelvis Gentofte, Rudersdal, Hørsholm, København og Hvidovre skal have råd til at sidde med samme månedlige ydelse som 1. januar 2021 for den samme bolig.

Alternativt må de nøjes med et væsentligt mindre hus.

En familie kan i Gentofte kun få 92 kvadratmeter bolig for det beløb, som i begyndelsen af sidste år rakte til 140 kvadratmeter.

Jyske Realkredit peger på, at det kan mærkes, at renten i dag er ottedoblet i forhold til februar sidste år.

»Det har naturligvis en stor betydning for, hvor mange penge en boligkøber får med under armen til at gå ud og snolde for. Det må og skal alt andet lige give anledning til faldende boligpriser, og de vil falde mest i og omkring storbyerne, hvor priserne er mest konjunkturfølsomme,« siger Mikkel Høegh, boligøkonom i Jyske Realkredit.

I kommuner, hvor boligpriserne er uændrede i forhold til 1. januar 2021, skal boligkøbere forhandle et afslag på 16 pct. hjem, før de er kompenseret for de sidste 16 måneders stigende renter.

Det er især førstegangskøbere, som er blevet ramt af de stigende renter og priser.

»Hvis de ikke kan trykke sælgerne ned i pris eller spare andre steder på budgettet, vil de være nødt til at nøjes med et noget mindre hus eller en billigere beliggenhed,« siger Lise Nytoft Bergmann fra Nordea Kredit.

Kombinationen af stigende renter og boligpriser er i sig selv er en giftig cocktail for boligmarkedet, og det bliver krydret med faldende fradragsmuligheder.

Rentefradraget har nemlig et knæk, så det kun er renteudgifter op til 50.000 kr. – 100.000 kr. for et ægtepar - som får glæde af det høje fradrag på 33,6 pct. Hvis renteudgifterne overstiger det niveau, er rentefradraget i år på 22,6 pct. faldende til 20,6 pct. i 2024.

Langt de fleste boligejere har som følge af de lave eller ligefrem negative renter ikke været i berøring med renteknækket, men det ændrer sig med de stigende renter.

Realkreditselskaberne har netop åbnet et fastforrentet realkreditlån med en rente på 4 pct., og det betyder, at man nu kun skal optage et lån på 1,25 mio. kr. for at ramme grænsen for, hvornår det lave rentefradrag træder i kraft.

»Hvis renten fortsætter med at stige, hvilket vi forventer, betyder det, at boligejere kan låne et mindre og mindre beløb, før det lavere rentefradrag sætter ind. Det gnaver af rådighedsbeløbet,« siger Mikkel Høegh.

Det ser ifølge boligøkonomen i det hele taget ikke godt ud for hverken boligkøbere eller boligejere.

»Hvis jeg skal beskrive situationen i billeder, forestiller jeg mig en tegnefilm, hvor en træstamme bliver angrebet af bævere fra alle sider, så der til sidst kun er en pind tilbage. Pinden - den tidligere træstamme - symboliserer boligejerens rådighedsbeløb, fordi ikke bare renten, men alle faste udgifter stiger,« siger Mikkel Høegh.

Han peger samtidig på, at de stigende renter sammen med den høje inflation gør det for dyrt for en række byggefirmaer at stikke spaden i jorden på ellers planlagte byggeprojekter. De bliver derfor sat på stand by.

»Problemet er, at befolkningsudviklingen ikke bremser op. Vi bliver flere danskere, og flere ønsker at bo alene. Vi kommer derfor strukturelt i den situation, at der vil være mangel på boliger, når den nuværende krise vender. Det vil føre til, at vi ved næste opsving igen får kraftige prisstigninger i de store byer, fordi der er bygget for lidt nyt,« siger Mikkel Høegh.

Han frygter derfor, at de politikere, som lover billige boliger i storbyerne, kommer til at skuffe deres vælgere.

»Billigere boliger er et fatamorgana,« siger Mikkel Høegh.