Billigt at binde renten, men dette flekslån er en tikkende bombe

Binder man renten på sit flekslån i op til 10 år, risikerer man at udløse en økonomisk bombe.

I øjeblikket er det fristende at binde renten på sit flekslån helt op til 10 år. Renten på det er stort set den samme som på et F1-lån.

Men som boligejer skal man tænke sig godt om, inden man træffer sin beslutning. Der er flere faldgruber.

Rentetilpasningslån er inkonvertible. Det betyder, at boligejerne ikke kan indfri deres gæld til kurs 100. Den garanti har man ved lån med fast rente. Hvis lånet skal indfries i utide, fordi boligen skal sælges, er man nødt til at opkøbe de bagvedliggende obligationer til markedspris.

»Det indebærer en risiko for et forholdsvist stort kurstab,« fastslår Nordea Kredits chefanalytiker Lise Nytoft Bergmann.

I disse to tilfælde er risikoen størst:

• Umiddelbart efter et større rentefald. Et sådant er udtryk for, at obligationskurserne stiger. Dermed skal lånet indfries til overkurs. Er kursen steget til 105, koster det altså 1.050.000 kr. at indfri et lån på 1 mio. kr.
• Hvis der stadig er lang tid til næste refinansiering. Jo tættere et lån kommer på det ordinære indfrielsestidspunkt, desto tættere vil det være på udstedelseskursen.

Senest boligejere med lange rentetilpasningslån havnede i den kursfælde, var i slutningen af 00’erne. Dengang faldt renten mærkbart i årene efter finanskrisen i efteråret 2008 og de efterfølgende år.

Pengeinstitutankenævnet har behandlet flere sager om F10-lån. En kendelse fra ankenævnet dokumenterer yderligere to faremomenter ved lange rentetilpasningslån.

Gælden kan faktisk stige i løbet af bindingsperioden. Det sker, fordi boligejeren risikerer at skulle have nye obligationer proppet i sit lån i forbindelse med det, Pengeinstitutankenævnet betegner som »særlige kursforhold ved udbetaling og/eller refinansiering.«

Sker det, vil kontantrenten stige, og den lange rentebinding ikke være en pind værd.

Der er også en vis risiko for, at bidragssatserne stiger undervejs. Ved et kort rentetilpasningslån - eksempelvis F3 - kan man vælge at skifte til et billigere lån, hvis man er utilfreds. Den mulighed har en F10-låner slet ikke.

Pengeinstitutankenævnet har behandlet en sag, hvor en boligejer med et F10-lån måtte sluge, at den pågældendes bidragssatser blev mere end dobbelt så høje på seks år. Oprindelig var satsen 0,5 pct. Men efter tre forhøjelser endte bidragssatserne på 1,2 pct.

Nordea Kredit udsteder ikke længere rentetilpasningslån med løbetider over fem år. Det udbydes til gengæld fortsat i Totalkredit og Realkredit Danmark.

»Der er en meget lav efterspørgsel, og vi mener, at vi har bedre og sikrere låntyper på hylderne i form af de fastforrentede lån, hvis vores kunder ønsker en lang rentebinding,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Boligejere, der har optaget rentetilpasningslån, mens renten var 0 eller derunder, kan derimod få en kursgevinst, hvis de indfrier nu. Det skyldes, at kurserne på obligationerne bag lånene er faldet. Den kursgevinst er dog skattepligtig, med mindre gevinsten opstår i forbindelse med salg, skilsmisse eller dødsfald.

Renten på tilpasningslån er i øjeblikket stort den samme uanset løbetid. F1-renten ligger på 3,0 pct. F3 og F5-lån kan fås til en rente på ca. 3,1 pct. Vælger man i stedet et F10-lån, er renten ca. 3,4 pct.