Det skal du huske, hvis du skifter realkreditlånet ud med et banklån
Boligbanklån kan i mange tilfælde konkurrere med traditionelle realkreditlån.
Strømmen fra traditionelle realkreditlån til banklån er så markant, at det kan aflæses på obligationsmarkedet.
Inden længe skal flekslån for 29 mia. kr. have ny rente, men der udstedes blot for 19 mia. kr. En mindre del skyldes formentlig afdrag, men den største del skyldes vandringen fra realkredit til bank. Sådan lyder i hvert fald vurderingen fra Jyske Markets, der bl.a. forsyner obligationsinvestorer med materiale.
Udviklingen er tydelig i Danske Bank og Nordea, og den tog for alvor fart, da boligejerne i stor stil indfriede deres boliglån med lav rente til underkurs og foretog en lodret eller skrå konvertering.
Ifølge Realkredit Danmarks cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig har mange i stedet for at konvertere skråt - det vil sige at gå fra lån med fast rente til et flekslån - valgt kurssikkerhed og ro på renten via et banklån.
Et boligbanklån har flere fordele i forhold til et rentetilpasningslån i realkreditten.
- Et banklån kan altid indfries til kurs 100 i modsætning til et flekslån, der kan blive meget dyrt at komme ud af.
- Det betyder, at man kan reagere hurtigt og omlægge til et realkreditlån, hvis renterne pludselig falder igen. Det kan ofte gøres uden eller til små omkostninger.
- Det nye lån kan få funktion som en kassekredit. Når økonomien har det godt, kan man indfri hele eller dele af det til kurs 100. Det batter især for dem, der har høje lån og svingende indtægter.
- Hos Nordea Kredit er det primært modne boligejere, der benytter sig af boligbanklån. Ifølge chefanalytiker Lise Nytoft Bergmann betragtes boligbanklån primært som et supplement. Og det giver en optimal fleksibilitet at kombinere et bank- med et realkreditlån.
Der kan dog også være ulemper ved at skifte realkreditlånet ud. Og på nogle områder vil et realkreditlån være mere optimalt.
- På det realkreditlignende banklån fjernes kursrisikoen. Omvendt frasiger man sig muligheden for at få en kursgevinst, hvis renterne er steget siden optagelse af lånet, og man skal ud af det før tid.
- Et realkreditlån kan ikke opsiges fra bankens side, så længe man betaler dine regninger. Det kan et banklån i princippet, eller også kan lånebetingelserne ændres.
- Bankerne fastsætter renterne og ikke finansmarkederne. Et lån som F-kort er direkte afhængig af udviklingen på finansmarkederne, og det har bl.a. sikret negative renter i en periode.
- Ifølge Totalkredits chefanalytiker Sune Malthe-Thagaard glemmes det ofte, hvor fleksibelt F-kort-lånet er. Vil man afdrage hurtigere, forkorter man blot løbetiden. Vil man på et tidspunkt afdrage langsommere, forlænges løbetiden igen til den oprindelige.
- Man kan også få afdragsfrihed på et F-kort-lån efter aftale med sin bank og dermed holde op med afdrage i en periode. Der er et gebyr, når man ændrer på lånet, men det kan ske fire gange om året.
