Efter voldsomme rentestigninger: Boligejere får væsentligt mindre afdragsfrihed for pengene

De markante rentestigninger siden sommeren 2022 har medført, at boligejere med afdragsfrihed får væsentlig mindre for deres penge.

Det skyldes, at rentebetalingen fylder væsentligt mere, end da renten var 0 pct.

»I træskolængder er afdraget på et realkreditlån faldet til det halve. Men du betaler det samme for afdragsfriheden,« siger Mikael Mogensen, boligøkonom i Jyske Realkredit, der er Jyske Banks realkreditselskab.

Og som altid når der sker afgørende nyt, er det tid til et servicetjek af ens privatøkonomi.

Mange boligejere med afdragsfrihed og en belåningsgrad tæt ved 80 pct. bør derfor overveje, om det stadig er en god idé at bevare afdragsfriheden.

Når man træffer den beslutning, er det vigtigt også at kigge på sin pensionsopsparing, for det er langtfra givet, at det bedst kan betale sig at begynde at afdrage på hele lånet.

For nogle danskere vil det ifølge Jyske Banks økonom bedre kunne betale sig at spare ekstra op til alderdommen.

Det gælder eksempelvis for en enlig person, som betaler topskat og er bosiddende i et hus til 2 mio. kr. med et fastforrentet, afdragsfrit 5 pct. realkreditlån med 80 pct. belåning.

Det koster 1.616 kr. om måneden efter skat at begynde at afdrage på lånet. En person, som betaler topskat, kan i stedet indsætte 3.373 kr. på pensionsopsparingen. Den beskattes ikke ved indbetaling, men ved udbetaling, og når man betaler topskat, kan det ofte betale sig at sætte penge ind på pensionsopsparingen.

Det gælder omvendt ikke for en person bosiddende i samme type hus med samme lån, som ikke betaler topskat og allerede har en pensionsopsparing, der giver en årlig udbetaling på 150.000 kr.

I dette tilfælde vil den ekstra pensionsopsparing nemlig gå ud over det såkaldte pensionstillæg, som gives til folkepensionister. Som enlig folkepensionist får man 92.940 kr. i pensionstillæg, hvis ens indkomst er maksimalt 91.300 kr. pr. år.

Overstiger indkomsten det beløb, reduceres pensionstillægget med 30,9 kr. for hver 100 kr., man tjener eller får udbetalt fra ens private pensionsopsparing. Hvis indtægten herfra overstiger 392.077 kr., får man ikke en krone i pensionstillæg.

For person nr. to, som ikke betaler topskat, kan det bedre betale sig at begynde at afdrage på realkreditlånet end at spare mere op til alderdommen, påpeger Mikael Mogensen fra Jyske Bank.

Alt i alt får personen, som ikke betaler topskat, 144.364 kr. ekstra ud af at begynde at afdrage på sit boliglån, mens personen, som betaler topskat, får 89.505 kr. ekstra ved at bevare afdragsfriheden og i stedet sætte pengene ind på pensionsopsparingen. Begge beløb er efter skat.

»Det er ret individuelt, hvad der bedst kan betale sig, og det er lidt kringlet at få et overblik over, hvordan alle reglerne påvirker ens privatøkonomi. Det bedste råd er derfor at få hjælp af eksperter,« siger Mikael Mogensen.

Det er et råd, som Danske Bank fuldt og holdent kan bakke op om.

»Man skal holde tungen lige i munden, når man skal finde den bedste måde at spare op på. Det er konsekvensen af et meget kompliceret system, hvor forskellige skattesatser og modregninger spiller en stor rolle,« siger Las Olsen, cheføkonom i Danske Bank.

Mange glemmer også at få lavet beregninger af, hvad der sker med ens privatøkonomi, hvis man bliver meget gammel.

»Du skal jo have noget at leve for. Et opkald til en bankrådgiver kan give dig et overblik over, om du har et økonomisk grundlag at leve af, hvis man lever meget længe,« siger Las Olsen.

Selv hvis man allerede har skruet det helt perfekt sammen, er det nødvendigt med et snarligt møde med banken.

»Regeringen har netop præsenteret en ny skattereform med tre niveauer for topskat. Så det bliver ikke mere enkelt i fremtiden,« siger Las Olsen.

Det er også muligt at finde eksempler på personer, som betaler topskat af deres nuværende løn, men hvor det bedst kan betale sig at begynde at afdrage på realkreditgælden. Det store joker i dette regnestykke er modregningen i pensionstillægget.

»Pointen er, at afdragsfrihed er blevet dyr, og derfor får man et godt afkast af at afdrage. Samtidig slår modregning i pensionstillægget hårdt, og man skal derfor både spare topskat ved indbetaling, ikke betale topskat ved udbetaling og undgå modregning, før ekstra pensionsindbetaling er et godt alternativ til at afdrage sin gæld,« siger Mikael Mogensen fra Jyske Bank.