Risikabelt at lægge lån om i sidste øjeblik

Det nye 30-årige 2,5 pct. lån er så attraktivt, at boligejerne i stigende grad kaster sig over det.

Mange tøver dog med at lægge om for at minimere udgiften til differencerenter. Men den strategi kan blive dyr. For falder kursen blot 1 pct. point, stiger restgælden så markant, at det ville have været en bedre forretning at betale ekstra renter. Det viser en beregning, som Nordea Kredit har foretaget for epn.dk.

Udgangspunktet er et lån til 1 mio. kr., og hvis man venter med at konvertere til lige inden opsigelsesfristen, kan man opnå en restgæld, som er 4.000 kr. lavere, hvis kursen er uændret. Det skyldes, at udgiften til differencerenter falder fra 10.000 kr. til 6.667 kr.

Da differencerenter er fradragsberettiget, vil den reelle besparelse dog kun være på 2.435 kr.

"Hvis man overvejer at vente med at konvertere til sidste øjeblik, løber man en risiko ved, at kursen kan nå at ændre sig i den mellemliggende periode. Falder kursen f.eks. fra 97 til 96, og konverterer man den 30. oktober, så lander restgælden ikke på de 1.049.000 kr., men derimod på 1.060.000 kr.," siger boligøkonom i Nordea Kredit, Lise Nytoft Bergmann, til epn.dk.

De penge, man sparer på at minimere differencerenterne, kan altså blive spist op af en faldende kurs. Dertil kommer, at differencerenter er fradragsberettigede, det er kurstab ikke.

"Har man derfor et ønske om at konvertere, er det ikke sikkert, at man får et bedre tidspunkt end nu," siger Lise Nytoft Bergmann.

I eksemplet regnes på et 4 pct. lån på 1 mio. kr. med afdrag og en restløbetid på 26 år. Det konverteres til et tilsvarende 2,5 pct. lån.

Ofte falder kursen på en obligation lidt hen imod en opsigelsesfrist, når der er mange, som konverterer. Det sker, fordi realkreditinstitutterne i det tilfælde skal sælge rigtig mange obligationer. Og når udbuddet er stort, så falder prisen (dvs. kursen) ofte.

"Det samme sker f.eks. hver sommer, når jordbærsæsonen topper. Her er prisen også anderledes end på andre tider af året, om end prisforskellen mellem høj- og lavsæson er væsentligt mindre på markedet for realkreditobligationer," fortæller Lise Nytoft Bergmann.

Det er særligt den 30-årige 2,5 pct. obligation, som er populær blandt de danske boligejere. Det kan både forklares med, at den ligger i en lidt højere kurs end den tilsvarende variant uden afdrag, men det kan også forklares med, at stadig flere danskere vælger et lån med afdrag.

Kommer man fra et lån med en høj rente, så betyder den lave rente, at det er nemmere at komme i gang med at afdrage.

Har man f.eks. et 30-årigt 4 pct. lån uden afdrag med en restløbetid på 26 år på 1 mio. kr., så ligger den månedlige ydelse efter skat i øjeblikket på 2.710 kr. Hvis man havde optaget lånet med afdrag for fire år siden, havde den månedlige ydelse ligget på 4.410 kr.

Omlægger man det i dag til et 2,5 pct. lån med afdrag, og forlænger løbetiden til nye 30 år, så ligger den månedlige ydelse på 3.810 kr. eller ca. 1.100 kr. mere end man betaler i dag.

"Det beløb kan mange familier, som købte bolig for fire år siden, godt kan finde på deres budget. Mange vil have oplevet en lønfremgang de senere år, ligesom den hævede grænse, for hvornår man skal betale topskat, også giver mange familier lidt mere at gøre godt med," siger Lise Nytoft Bergmann.