1,5 pct. lån kan blive den store joker ved konverteringsbølge

Der er lagt op til en større konverteringsrunde inden opsigelsesfristen sidst i denne måned. Det ventes, at lån op mod 100 mia. kr. kan blive omlagt. Men der er én stor joker, og det er det nye 30-årige 1,5 pct. lån.

Lånet har rundet kurs 95 igen og kan dermed være attraktivt for mange boligejere. Det er den magiske grænse for, hvornår det giver mening at bruge en ny obligation. I Nykredit forventer man opsigelse af lån for tæt på 100 mia. kr. Men 1,5 pct. lånet kan få stor betydning.

»Falder renten yderligere, så 1,5 pct. lånet igen kommer på banen i en attraktiv kurs, kan den samlede opsigelse, komme endnu højere op,« vurderer forbrugerøkonom i Nykredit Johan Juul-Jensen.

Størst optimisme er der hos Nordea Kredit. Her er forventningen, at lån for mellem 100 og 110 mia. kr. omlægges. Optimismen begrundes i, at der allerede nu er opsagt lån for 48 mia. kr. Det er 15 mia. kr. mere end samme tidspunkt ved konverteringsbølgen i oktober. Dengang endte det med låneomlægninger for 85,2 mia. kr.

Den seneste omlægningsbølge i januar sluttede med opsigelse af lån for 91,3 mia. kr. Denne bølge var kendetegnet ved, at boligejerne ventede med at beslutte sig til sidste øjeblik med at lægge om.

»Normalt venter danskerne med at konvertere til sidste øjeblik. Det kan der være et vist rationale i, eftersom boligejerne derved minimerer den tid, de skal betale differencerenter og derved også de samlede omkostninger ved at konvertere,« konstaterer Lise Nytoft Bergmann, der er boligøkonom i Nordea Kredit.

Men det er svært at forudsige, hvordan boligejerne reagerer. De har også været forkælet med flotte kurser gennem længere tid. Kursen på det 30-årige 2 pct. lån med afdrag har svinget mellem kurs 97,6 og 99,9 siden starten af februar, mens kursen på det 30-årige 2 pct. lån uden afdrag har svinget mellem 96,6 og 98,9.

»Det må i alle tilfælde betragtes som pæne kursniveauer at foretage en konvertering på,« mener Lise Nytoft Bergmann.

Det er ikke mindst boligejere med 3,5 pct. lån, der kan have fordel af at omlægge.

Har man et lån på 1 mio. kr. med afdrag, en kuponrente på 3,5 pct. og en restløbetid på 27 år, og konverterer ned i rente til et tilsvarende 2 pct. lån, sparer man 220 kr. hver måned efter skat, samtidig med at man afdrager 550 kr. mere. Ulempen er, at restgælden stiger med ca. 36.000 kr.

Ved uændrede renter vil man være bedre tjent med sit nye 2 pct. lån efter knap to år, også selv om restgælden stiger, mens man i det værst tænkelige tilfælde, dvs. ved fortsat faldende renter, vil være bedre tjent med sit nye 2 pct. lån efter knap fire år.

»Med mindre man forventer at skulle sælge sin bolig inden for en kort tidshorisont, vil langt de fleste boligejere, som i dag har et fastforrentet lån med en kuponrente på 3,5 pct. eller derover, derfor have glæde af at konvertere,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Regnestykket ser sådan ud for et lån med afdrag:

Er lånet uden afdrag, ligger besparelsen på ca. 750 kr. om måneden efter skat, mens restgælden stiger med 48.000 kr. Ved uændrede renter vil man være bedre stillet med sit nye lån efter knap to år, mens man ved faldende renter først vil være bedre stillet med det nye lån efter ca. fem år.

Sådan ser regnestykket ud for et lån uden afdrag:

Indtil videre er der opsagt lån for ca. 48 mia. kr. Ifølge cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig, skyldes det bl.a., at kursen på 2 pct. lånet har været meget attraktiv i løbet af april.

»Boligejerne har i de seneste konverteringsrunder i stor stil konverteret deres realkreditlån så tæt på opsigelsesfristen som muligt for at mindske udgifterne til differencerenter. Det er endnu for tidligt håndfast at konkludere, at vi topper den seneste konverteringsbølge, og meget vil også afhænge af kurserne i den kommende tid,« siger Christian Hilligsøe Heinig.