Boligejere skal tænke som investorer

En fornuftig investor ville aldrig kun købe aktier eller obligationer. Han eller hun ville sprede sin risiko.

Sådan bør en fornuftig boligejer også tænke. Der er i høj grad behov for at sprede sin risiko, og stiger renten kan man spare penge på det, viser en analyse fra Realkredit Danmark.

Men garderingen har en pris, og det skal man være opmærksom på, fastslår økonom i Realkredit Danmark, Sonia Khan.

»God investeringsskik er, at sprede sin risiko, selv om man ved, at det højeste afkast potentielt ligger i et enten eller valg. Som boligejer kan man gøre sig helt samme overvejelser ved at fordele sin risiko og kombinere fast rente med variabel rente,« siger Sonia Khan.

Hun anbefaler boligejere at overveje at kombinere fast rente med en kort rente. Det afdækker mest effektivt renterisikoen, og kan i visse tilfælde være en bedre forretning end kun at satse på en låntype.

Udgangspunktet er et realkreditlån på 2 mio. kr. Hvis renten stiger 3 pct-point i de kommende fem år, vil ydelsen efter skat på FlexKort, som er Realkredit Danmarks billigste lån målt på ydelse, være højere end på et fastforrentet 2,5 pct. lån. Samtidig vil kursværdien af restgælden på det fast forrentede lån være hele 438.000 kr. lavere end restgælden på FlexKort.

Vælger man at kombinere de to lån, så man optager 1 mio. kr. som FlexKort og 1 mio. som fast forrentet 2,5 pct. lån, vil man ved en rentestigning på 3 pct. over fem år have en restgæld, der er 212.000 kr. lavere, end hvis man udelukkende havde valgt FlexKort.

Sådan ser situationen ud for et lån på 2 mio. kr.

Der er tale om en jævn rentestigning over fem år. Kilde: Realkredit Danmark

»Det er klart, at hvis renten forbliver lav, vil et lån som FlexKort være bedst, hvorimod et fast forrentet lån er det bedste valg, hvis renterne begynder at stige betydeligt,« konstaterer Sonia Khan.

At det fast forrentede lån vinder, hvis renten stiger, skyldes, at det kan konverteres lodret. Ved en rentestigning på 3 pct.-point vil kursen på obligationen falde med en faktor 8,5 pr. rentepoint. Samlet set falder kursen med over 25 kurspoint. På en 50/50 kombination betyder det, at kursværdien af restgælden om fem år vil være 1.559.000 kr. ved en rentestigning på 3 pct.-point mod 1.764.000 kr. ved uændret rente.

Rentestigningen alene gør således, at kursværdien af restgælden falder med hele 205.000 kr., mens ydelsen stiger med lige over 600 kr., konkluderer Sonia Khan.

»Valget mellem et lån med fast rente og lån med variabel rente kan på mange måder sammenlignes med en investors valg mellem aktier og obligationer. Selv om investoren ved, at det højeste afkast vil opnås ved enten at vælge kun aktier eller obligationer afhængig af markedets udvikling, så er det yderst sjældent, at denne vælger udelukkende at satse på den ene,« siger Sonia Khan.

Hun kalder det god investeringsskik at fordele sine investeringer i både aktier og obligationer for at sprede risikoen.

»Det er velvidende, at man aldrig vil få det bedste afkast – men til gengæld vil slippe for det dårligste afkast.«

En boligejer kan gøre sig de samme tanker, når der skal vælges realkreditlån, mener hun.

»Ingen ved, hvordan renten vil udvikle sig de kommende år, og over den tid, man har sit realkreditlån, kan renten både nå at stige og falde. Ønsker man at undgå at ende i det økonomisk dårligste scenarie – ved samtidig at give afkald på muligheden for at ende i det økonomisk mest fordelagtige scenarie – kan man vælge at kombinere fast rente med variabel rente.«