Ny lejelov gælder om 10 dage: Stadig tvivl om reglerne

Om få dage - den 1. juli - træder en ny lejelov i kraft. Loven er blevet gennemført i al ubemærkethed og er druknet lidt i valgkampen, men for udlejerne får den store konsekvenser, advarer advokatfirmaet, Advodan og udlejerforeningen, SAPU.

Ifølge Mark Jensen fra SAPU er det største problem, at man her få dage, før loven er trådt i kraft endnu ikke har modtaget formularen til en ny lejekontrakt. Det var ellers lovet af regeringen.

»Vi mangler stadig at se den nye lejekontraktformular (typeformuar A 9.udgave). Det hæmmer udlejning i øjeblikket, og da det er sæson for udlejning er det selvsagt ret uheldigt, at materialet netop ikke er klar,« fastslår Mark Jensen.

Også nye regler for istandsættelse vækker bekymring. I dag kan man skrive ind i lejekontrakten, at et lejemål skal afleveres nyistandsat.

Med de nye regler bliver det lavet om, så udlejeren kun kan kræve, at lejeren dækker udgifterne til en såkaldt normalistandsættelse. Det vil sige nødvendig hvidtning, maling og tapetsering – inklusiv maling af træ og jern.

»Som udlejer skal du påvise, at der er et konkret behov for istandsættelse,« fastslår Peter Trinskjær, advokat fra Advodan.

Det kan få store konsekvenser, mener Mark Jensen

»Det vilkår, at f.eks. nymaling af lejemålet kun kan forlanges “hvis lejemålet trænger” - det er en ladeport af en formulering, og jeg håber at der bliver bemandet derefter i huslejenævnene, fordi vi har et hav af sager som loven er i dag. Det nye begreb gør det kun mere tvetydigt og tvist-fremmende, da det jo i høj grad er en subjektiv vurdering, hvornår noget er trængende,« siger Mark Jensen.

Samtidig bliver reglerne tilsyneladende strammet for så vidt angår, hvad man kan forlange lejer skal vedligeholde, dette rammer udlejere af huse hvor der er en del daglig vedligehold, som tilsyneladende ikke længere kan pålægges lejer. 

»Dertil finder vi det dybt problematisk, at det nu koster udlejer et “straf”-gebyr på 2.080 kr., hvis udlejer rejser et spørgsmål i huslejenævnet og taber sagen. Det betyder, at det nu indebærer en stor økonomisk risiko overhovedet at udfordre lejer på f.eks. istandsættelseskrav. Det er, mildest talt, en kraftig forringelse af udlejers retsstilling, som i forvejen er meget udfordret af en lovgivning der hører til tiden efter 2. verdenskrig,« siger Mark Jensen.

Peter Trinskjær har lavet et overblik over de vigtigste ændringer:

• Fremover bliver det et krav, at udlejer og lejer laver et fælles eftersyn af lejemålet både ved indflytning og fraflytning. Derudover skal der udarbejdes en skriftlig indflytnings- og fraflytningsrapport, som bl.a. indeholder en gennemgang af lejemålets stand for hvert enkelt rum. Det er altid en god ide at tage billeder fra lejemålet.
   
• Ifølge de nuværende regler kan udlejeren skrive ind i lejekontrakten, at et lejemål skal afleveres nyistandsat. Nu kan udlejer kun kræve, at lejeren dækker udgifterne til en såkaldt normalistandsættelse. Det vil sige nødvendig hvidtning, maling og tapetsering – inklusiv maling af træ og jern. Udlejer kan også kræve mellemslibning og lakering af gulve, hvis der er behov for det. Udlejer skal påvise, at der er et konkret behov for istandsættelse.
   
• Det er altid udlejers pligt at stå for vedligeholdelsen af lejemålet. I større ejendomme skal udlejer udarbejde 10-årige vedligeholdelsesplaner for blandt andet tag- og facaderenovering. Gør man ikke det, kan der ikke opkræves betaling fra lejer til udvendig vedligeholdelse.
   
• Man har i dag mulighed for at lade huslejen stige med et bestemt beløb hvert år. Det kaldes trappeleje og er en fordel for udlejer, fordi huslejen dermed stiger i takt med, at alle andre priser stiger. Når den nye lejelov træder i kraft, er det ikke længere tilladt at benytte trappelejen. Fremover skal udlejer bruge et nettoprisindeks.
   
• Hvis man har indgået en lejeaftale med trappeleje inden den 1. juli 2015, vil den fortsat gælde, også efter de nye regler er trådt i kraft.
   
• Lejer man en ejerlejlighed ud, gør de nuværende regler det vanskeligt at komme af med en lejer, hvis man ikke selv har boet i lejligheden umiddelbart, inden den lejes den ud. Nu får man mulighed for at opsige en lejer med et års varsel, hvis man selv skal bruge lejligheden igen. Dermed bliver reglerne de samme, som hvis en lejer i et hus skal opsiges.
   
• I dag koster det 3.500 kr. at få Huslejenævnet til at forhåndsvurdere huslejen. Prisen bliver fremover 500 kr.
   
• Indtil den 1. juli er fritids- og sommerhuse omfattet af lejeloven. Herefter dækker lejeloven ikke længere fritidslejemål. Det vil fremover være de regler, som udlejer og lejer selv aftaler indbyrdes, der gælder.